任泽平房产最新观点 2018中国房价即将暴跌还是暴涨(6)

　　2010-2013年，房地产市场强势复苏，平衡“保增长”和“遏制房价上涨”，在土地供应、市场结构、税收和信贷调控基础上，全面祭出限购措施;2014-2016年9月，中国经济进入新常态，在稳增长和去库存目标下，出台四轮刺激政策，主要是放松限购限贷，加强信贷支持和税收减免，热点城市房价暴涨;2016年9月-2017年，政策转向“防风险”，政策长短结合，短期依靠限购限贷，长期寻求建立长效机制。MXp鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　2)调控的政策工具及效果。MXp鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　①货币政策直接影响购买力。房地产短期看金融，首付比例和贷款优惠利率直接决定房地产购买意愿和购买力。货币超发或收紧，冲击资产配置需求。MXp鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　②财税政策直接影响市场供应。税收政策直接影响房地产交易量，营业税、个人所得税、契税的优惠减免，对增加房地产供应有直接影响。土地增值税的征收和计算，也直接影响开发商的推盘节奏。MXp鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　③土地政策对不同城市效果不同。在三四线城市土地大量供给的同时，部分一二线城市甚至面临无地可卖的境地。MXp鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　④)“限购”等行政措施短期影响直接。短期限购政策对房地产成交量影响显著，但是也导致 “假离婚”等社会问题。且限购一取消，房价将迅速上涨，并未解决根本问题。MXp鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　3)历次房地产调控的反思：重短期调控，轻建立长效机制，所以调控效果经常反复;重抑制需求，轻增加供给;经常使用行政手段，市场机制不完善;货币超发使得房地产越来越货币金融化，而脱离居住属性和居民收入基本面;土地收入是地方财政的保障，同时也成为了高房价的推手。MXp鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　房产税是长效机制的重要支柱，但喊了十多年“狼来了”，房产税和不动产联网却迟迟未推出。房产税是否有可能在短期推出？时机合适吗？房产税真的能有效抑制房价吗？我们的研究发现：MXp鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　1)从国际经验看，国内房地产税改革具有必要性和急迫性。房产税通常被成熟市场经济体作为地方财政收入的重要和稳定来源。随着存量房时代下土地出让金减少、交易环节税收减少，作为保有环节税收——房产税改革的紧迫性上升。当前中国房地产税负结构呈“重增量轻存量、重建设交易轻保有”的特征;房地产行业税负远高于全国整体水平。房地产税改革是对各环节税赋调整，若对居民住房开征房产税，则应相应减少交易环节税负;同时，简并税种、优化税收结构，为房地产税替代土地出让收入创造条件。MXp鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　2)预计个人住房房产税短期内难以推出。主要有四个原因：MXp鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　①6大前提条件尚不具备，包括开展全国的住房普查、建立全国统一的不动产登记系统、统一界定房屋性质等。MXp鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　②短期难以替代土地财政：由于较高的豁免设置、较低的累计税率设置、大量房产难以统计和确权、真实城镇化率较低等因素，即使开征个人住房房产税，短期内也难以替代土地出让收入。MXp鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　③无论是从国外还是重庆上海试点看，房产税均不是稳定房价的有效手段。从国外房产税实践经验来看，房产税能作为地方财政收入的重要来源，但对房地产市场调控的效果均不理想。MXp鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　④无助于降房价，不利于去库存：在一线和强二线由于供不应求，一致性预期下房产税转嫁，推高房价和房租;在三四线城市，房产税将抑制改善性和投资性需求，仅剩城镇人口增加和棚改动迁两个途径去库存。MXp鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　3)中国房产税历史和效果。目前按1986年《中华人民共和国房产税暂行条例》征收房产税。由于征税对象范围窄、税基偏小，目前房产税收入在地方财政税收收入中占比有限，2007-2015年维持在3%左右。2010年国务院和财政部三次发文，推进个人住房房产税改革。2011年上海和重庆率先试点改革，并未获得可观财政税收，也未对房地产市场形成有效调节。此后个人住房房产税试点陷入停滞。MXp鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　在货币超发、土地财政、人地分离、中小城市化战略等因素作用下，中国房价尤其一二线房价呈脱离基本面的泡沫化趋势，房地产泡沫具有十分明显的负作用：房价大涨恶化收入分配，增加了社会投机气氛并抑制企业创新积极性;房地产具有非生产性属性，过多信贷投向房地产将挤出实体经济投资;房价过高增加社会生产生活成本，容易引发产业空心化;房地产泡沫破裂对经济和社会影响深远。MXp鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　促进房地产持续健康发展，关键是从短期调控到长效机制，从限制需求转向供给侧改革。MXp鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

任泽平房产最新观点 http://www.xianzhaiwang.cn/all/572134.html