武汉首套房贷款利率出现松动

　　“央五条”出台仅一周，就已在江城楼市激起涟漪。连日来，武汉首套房房贷利率出现松动迹象，虽然设置了提高首付比例、购买理财产品、工资收入是月供金额的两倍等“门槛”，但越来越多的银行开始对购买首套房的市民敞开了基准利率的大门。

　　量价下滑，楼市观望情绪渐浓

　　• “央五条”释放维稳信号

　　• 上月市场难觅基准利率

　　• 贷款利率松动有“门槛”

　　• “央五条”利好初步显现

　　“央五条”释放维稳信号编辑本段回目录

　　2013年年底，武汉楼市调控政策不断“加码”，“汉七条”、“公积金新政”相继出台，江城楼市持续火爆的行情随之有所降温。在开启全年楼市行情的“金三月”，房贷收紧的传闻最终落地，各大银行首套房贷款利率出现5%至20%的上浮。而此时，全国多地均出现了“降价潮”，江城楼市观望情绪渐浓。

　　在房贷收紧的大背景下，全国楼市均有所降温。国家统计局最新发布数据显示，在部分城市降价冲击下，一季度全国楼市成交出现量价双降：1-3月份，全国商品住宅销售面积同比下降5.7%;住宅销售额同比下降7.7%。

　　2013年持续火爆的武汉楼市在今年也有所降温。武汉市房管局发布的一季度武房指数显示：2014年一季度，武汉新建商品房平均价格为7563.53元 /平方米，环比上涨0.22%，销售套数为41605套，环比减少23.98%，同比减少2.84%。而亿房网最新数据也显示，今年4月份，武汉主城区商品住宅成交量不足8000套，量价均有所下滑。

　　在此背景下，5月12日，中国人民银行召开住房金融服务专题座谈会，并提出银行要合理配置信贷资源、优先满足首次购买自住商品房的贷款需求、合理定价并及时发放符合条件的个人房贷等5项意见。业内随即解读称，“央五条”释放出维稳房地产市场的信号。

　　上浮5%成购房者心理底限

　　上月市场难觅基准利率

　　“我买的是首套房，最低利率可以做到多少?”五一小长假期间，在南湖建安路上一楼盘销售现场，购房者冯壮还没开始仔细看房，就抛出了当前众多购房者最关注的房贷问题。“对于首套房贷款，和我们楼盘合作的3家银行基本都是将6.55%的基准利率上浮5%。”置业顾问在现场向冯壮解释称，目前各银行在武汉都上调了首套房贷款利率，“如果全款买房，可以在其他全部优惠的基础上再打9.9折，可以省下1万多元”。

　　冯壮很快就算了一笔账：他打算申请30年期限的商业贷款100万元，按照6.55%的基准利率，总还款额为228.7万元，支付利息为128.7万元，月供6353.6元;但如果基准利率上浮5%，就意味着要向银行多支付约7.8万元利息，月供则增加了217元。

　　冯壮打探了多个楼盘和银行了解到，三大国有银行首套房贷款利率上浮为5%，几家原本宣称上浮15%甚至20%的商业银行，实际操作过程中大多是上浮5%至10%。

　　最终，急着买房结婚的冯壮选择了按1.05倍利率贷款买房，“另外两个楼盘的合作银行要上浮10%，比上浮5%还要多出近8万元利息”。“融360”金融搜索平台发布的4月份房贷分析报告显示：在对全国23个热点城市进行的调查中，4月份全国最低房贷利率提高至基准利率的9折，个别银行最高上浮40%。目前仅有9个城市还存在利率优惠，并有16个城市出现停贷现象。

　　具体来看，4月武汉市场上难觅首套房基准利率的踪影，大多上浮5%至10%，而二套房最高则上浮20%。

　　在三镇多个楼盘，记者随机采访20多名购房者了解到，他们在看房过程中已经普遍接受了首套房贷款利率上浮的事实。不过，这部分刚需购房者对价格较为敏感，基准利率上浮5%成为他们可以接受的“心理价位”，“上浮超过10%的话就只能考虑换房源或换银行”。

　　提高首付，或购买理财产品

　　贷款利率松动有“门槛”

　　据调查，“央五条”出台后，3家国有大型银行和8家股份制银行都对基准利率敞开了一扇门，也就是说，首套房贷款可以有条件地享受基准利率。

　　18日，各楼盘驻点银行均表示，可以对购买首套房的市民按照基准利率发放房贷，但设置了首付提高、购买理财产品、工资收入是月供两倍等门槛。

　　在白沙洲片区的华润紫云府，置业顾问表示，业主可选择从与楼盘合作的3家银行贷款，如果是首套房，有两种方法享受到基准利率：首付款至少提高到四成;通过银行购买保险等理财产品。

　　在光谷保利时代，以购房者身份询问房贷利率，置业顾问称，如果是首套房，“银行会考察贷款人工作单位，公务员或事业单位员工拿到基准利率的可能性较大，如果贷款人月收入稳定在按揭还款金额两倍以上，执行基准利率问题不大”。

　　与星汇云锦、观澜国际合作的几家银行则表示，针对首套房客户，首付四成可享受基准利率;如果购买者只能三成首付，则利率必须要上浮5%至10%，不过愿意在贷款银行购买理财、保险产品，也可拿到基准利率。

　　一家股份制银行王家湾支行负责个贷业务的经理告诉记者，银行为首套房基准利率设置“门槛”是为了拉动其他业务，一般而言，贷款额度在百万元以内，通常要购买5万元理财产品，如果贷款额度超过百万元，则至少要购买10万元的理财产品。

　　融侨城楼盘营销负责人表示，从目前市场情况来看，江城楼市库存量处于健康合理水平，市场需求也比较旺盛，只是目前绝大多数购房者都陷入了观望情绪中，银行对首套房贷款执行基准利率设置“门槛”，是为了降低自身风险，“对于提高首付比例、购买银行理财产品、信用记录良好的优质客户，一般都能享受到基准利率。”

　　“央五条”利好初步显现编辑本段回目录

　　湖北省房地产经济学会专家委员会委员殷跃建认为，近期武汉个人首套房贷款利率松动，实际上是“央五条”带来利好的结果。殷跃建表示，央行此次重申“优先满足首次购买普通商品房贷款需求”等指导性意见，这种利好预期是针对目前楼市胶着僵持状态而提出来的。最近十年以来，个人住房贷款实际上是银行信用度最高的优质贷款产品，之所以出现房贷利率的调整，根本原因还是存贷差变小，银行利润空间有所减小，“目前武汉楼市供需比为1.02，市场供需情况稳定，银行信贷杠杆出现大幅调整的可能性不大”。

　　湖北省社科院经济研究所副所长叶学平表示，“央五条”强调的优先保障民生，同时实行差别化的信贷政策，这有助于减轻刚需购房者购房负担，同时抑制投机投资型购房需求，整体上是通过房贷政策把房地产市场引导至更好的发展方向，无疑将带来利好。

　　中国指数研究院(华中)市场研究总监李国政指出，不管是“国五条”、“国八条”还是“汉七条”，历次楼市调控政策都会强调保障首套房购房需求。但是，目前个人房贷业务利润空间缩小、资金成本高企的背景下，各银行更倾向于将资金发放至利率更高的小微企业贷款等业务领域，以实现利润最大化。“央五条”属于框架指导意见，虽然利好楼市，但如果要各银行强有力地执行，仍需要出台具体的配套细则。

　　实际上，央行“优待首套房贷款政策”的提法并非首次。2012年初，央行也曾明确提及满足首次购房家庭的贷款需求，随后中国房地产市场再次出现量价齐升。(楚天金报)