楼市陷阱房不胜防 广告与事实不符合怎么办？

　　合同、物业、面积、中介……楼市中的那些事儿，说不尽道不明，怎能不烦心?又是一年315，成都晚报特整理出几类购房者最关心的问题，请来专业律师详尽解答，希望能帮助处在迷茫中的朋友找到方向，为准备走向楼市的朋友打好预防针!

　　解答律师

　　国浩律师(成都)事务所 黄萍萍

　　广告与事实不符合怎么办?

　　案例： 偏远地段叫做“远离闹市喧嚣，尽享静谧人生”;挖个水池子称为“东方威尼斯”“演绎浪漫风情”等等。

　　律师解答：商品房的销售广告和宣传资料为一般视为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

　　遭遇擅自变更规划该怎么办

　　案例：收楼后发现小区公共用地被占用(如绿地改停车场)，或收楼后发现小区配套被拆除或改建(如会所、小学等)。

　　律师解答： 根据《物权法》，小区公共用地属于小区业主共同所有，如果开放商擅自变更公共用地规划，业主委员会可要求其恢复原状，因公共用地利用而产生的收益也应归全体业主所有。

　　认购书的风险

　　案例：看好房源，双方签订认购书，购房人依约定缴纳一定数额的款项。在正式的商品房买卖谈判中，又因为对具体条款的争议，不能签订正式的商品房买卖合同，已经缴纳的款项开发商宣称视为定金，不退了!

　　律师解答：商品房买卖认购书，是指房屋买卖双方在订立正式房屋买卖合同的文书，目的在于双方交易房屋有关事项进行确认，此时缴纳的一定数额的定金作为协议的担保，这笔款项可以视作立约定金，如因购房者原因未能签署购房合同，则定金不予退还;如因开发商原因未能签署购房合同，则定金双倍退还。但如果在正式的商品房买卖过程谈判中，双方本着诚实守信的原则进行谈判，对某些具体问题条款无法达成一致产生争议，且不因购房者本身故意的原因而造成的不能签订正式的商品房买卖合同，已经缴纳的款项开发商应退还购房者。

　　新政下的那些房产纠纷

　　“国五条”细则的出台，使二手房交易成本大大提高，尽管新的二手房个税政策何时实施、如何执行等都没有落地明确，但一部分人已经开始铤而走险，炮制出各类“避税”方法，殊不知这些“办法”为房产纠纷埋下了危机。

　　抵押房产偿还欠款

　　为了逃避二手房交易税，买方先把房款交给卖方，卖方按照房款，打一张欠条给买方，并以房产做抵押。然后，买方以卖方欠款不还起诉到法院，卖方承认欠款，表示无力偿还，愿以房产抵偿。

　　律师风险提示： 法院对民间借贷案件的审理相当严格，法院会要求欠款方提供转账信息或支付凭证，意即如何证明当初借款给对方证明确有借款行为发生。此外，此行为法院一旦认定这是非真实债务，目的是恶意逃避税法，通常会判欠款无效会构成伪造证据、恶意诉讼，严重者还可能追究其刑事责任。

　　假离婚

　　有夫妻将房子全部转移到一方的名下，然后离婚。另一方以首套房的名义买房，把首付从二套房的6成降到3成。

　　律师风险提示： 根据《婚姻法新司法解释》规定，即使离婚了复婚，复婚前买的房子，也属于婚前财产，不属于婚后共有财产。此外，这种“假离婚”的做法破坏婚姻关系的稳定性，不但可能弄假成真，而且以解除婚姻关系离婚来交规避购房政策限制换购买房子，是以牺牲原本法律赋予夫妻双方的权益与义务的得不偿失行为。

　　真假“阴阳合同”

　　出售二手房时，把合同价写得与当初的买进价一样，私下再签个“阴阳合同”，达到不交税的目的。

　　律师风险提示： 成都市已经启用了按新的参考评估价系统进行二手房计价征税，通过比对评估价，就可确定纳税人主动申报的交易价是否明显偏低。如果申报价明显偏低且无正当理由，则依据评估价来核定计税价格。房地产交易中心有专人对交易的房屋价格进行评估。当交易的房屋价格明显低于合同价格，会被认定为了避税而故意做低房价。此类行为同样会被法律不认同。