楼市发生逆转向买方市场倾斜 降温态势还会持续

　　在经过了4月的推盘高峰后，5月北京楼市成交继续以历史最低位开局，尽管越来越多房企跑量清盘、供应大增，但仍难以对买方日益浓重的观望情绪产生有效刺激。在自住型商品房冲击市场、信贷持续紧缩等多方因素的强力冲击下，无论从供需、价格还是未来预期，北京楼市正在发生逆转，市场的天平正在从卖方市场向买方市场倾斜。

　　供需逆转

　　从抢房到挑房

　　供需比一直被视为衡量市场价格涨跌的一个有力指标，进入4月之后，供应大增、库存量屡次触及最高点，但成交量却持续显著下滑，分析人士认为，购房者观望情绪增多，大部分项目的供需结构已经悄然生变，从“抢房”到“挑房”，折射了目前楼市格局的转变。

　　【案例】

　　在李玉(化名)的印象里，售楼处已经很久没有这么冷清过了。

　　李玉是北京南城某在售楼盘的销售员，她告诉记者，从去年下半年以来，自己所在的楼盘每次新推出房源，开盘当日几乎都会获得“日光”的销售成绩，至少也有9成的认购，就连平时时间，也会有不少客户前来咨询。不过，上周末刚刚开盘的那批房源，却是难得的冷清。

　　“这次计划推出近200套房源，但来到现场的客户一共还不到150人，当天实际成交的比例就更少了”。李玉如是说。在李玉看来，进入4月之后，北京房地产市场新增供应明显增大，类似房源之间的竞争也随之更为激烈，再加上从去年底就开始的自住型商品房对客源的分流，让这次开盘的房源蓄客量大为减少。而其他竞争对手为促进成交不惜以低价开盘的举措，也让客户可选择的范围越来越大。对于价格，李玉表示目前还没有接到相关的调价指示，“可能还要再等等，观望一段时间吧”。

　　据记者了解，刚刚过去的4月，虽然新增供应量明显攀升，开发商也频繁以低价开盘，但市场上再难见昔日的“日光”现象。

　　二手房市场也同样遭受冷遇，对于大部分房屋中介来说，买家参与度的降低，直接影响了二手房的成交情况。“我上个月就成交一套小开间，总价就不高，分到我手里就更少了。”通州某房屋中介经纪人小张告诉记者，现在挂牌的房源越来越多，但看房的人却很少，真正出手的就更少了。“过去1套房子经常有3拨买房人抢着跟业主签合同，但现在这种情况再也看不到了。

　　【数据分析】

　　中原地产研究部统计数据显示：截至5月3日，在4月入市的31个期房项目合计提供住宅套数为9341套，但累计被预定核验购房资格的数量仅2614套，占比28%。31个项目中，当月销售超过5成的项目仅7个。而5月预期入市的项目将达到40个，合计供应住宅套数将超过万套。

　　亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，4月刚需项目放量井喷，在自住型商品房供量激增、对普通商品房项目形成的销售竞争压力与持续下行的楼市预期中，市场供过于求的形势将无力扭转，5月商品住宅库存量还将继续保持上升势头。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，从春节过后这一轮新建住宅刚需项目的定价来看，当前房企与客群之间的博弈已经出现了微妙的变化。在自住型商品房、信贷等多方因素的冲击下，供需双方的市场预判已经出现转向，购房者观望情绪增多，而房企“让利跑量”心理渐占上风，供需格局已经悄然生变。

　　而大部分项目的供需结构已经出现了变化，张大伟告诉记者，去年，北京单价在2万元/平方米左右的刚需项目供需比基本是1:4，但目前看已经逐渐降低到1:2，如果市场一旦出现恐慌性观望，很可能需求会再次锐减，从目前市场情况看，5月也很难升温。

　　价格逆转

　　从跳涨到跳水

　　在需求观望、成交量萎缩的影响下，北京的房价滞涨。新房市场从之前的平价跑量逐渐步入实质性降价，“以价换量”再度成为房企争抢需求的“杀手锏”。二手房市场更为敏感，从之前的“跳涨”步入“跳水”的车道，降价几十万甚至百万的房源开始出现，且降价的趋势逐渐蔓延。五一小长假期间，北京仅成交200套房源，同比下调了八成，成交持续低迷。

　　【案例】

　　一直准备换房的王怡(化名)最终决定出手。她看中的是位于丰台区的某改善型高端项目，“主要是觉得价格可以了，一直想换房，终于等到了比较合适的价位”。上周，王怡看中的这个楼盘刚刚拿到新一期房源的预售许可证，拟售均价在3万元/平方米左右，这一价格要比上一期下降了大约5000元/平方米，“虽然户型和位置与上一期相比有些差异，但影响并不大，主要看的还是价格”。除此之外，这一楼盘主打生态宜居，周边的交通也相对比较便利，综合权衡之后，王怡定下了一套200多平方米的三居室户型。而作为刚需客群的代表，小李对自己刚刚买下的房源也非常满意。“本来是按照每平方米接近3万元以上准备的首付，不过开盘均价才两万元多一点，远远低于我的预期，我算了一下，现在三居室的总价和之前两居室的价格相差无几，所以本来想买两居室的，现在直接换成一套三居室。”对市场极为敏感的二手房“跳水”更明显，不仅大户型降价出售，甚至价值100万左右的刚需户型价格也出现松动。记者近日在多个区域的调查中发现，降价几十万甚至超过百万元的房源虽然不多，但确实存在。一位经纪人告诉记者，他们门店里总价降价最多的一套房源达到了40万元，“大户型的总价相对较高，议价空间较大，一般总价在五六百万的房源有的能降三四十万。”不仅如此，记者在六环附近采访的刚需户型也出现了降价的现象，近临河里地铁站某门店的经纪人小张表示，“我们这上个月有业主最高让了8万块钱，虽然和三环动辄百万的降幅不能同日而语，但我们这房子的总价低，对于一个100多万的房子来说，8万已经不少了。”