楼市去库存新政遭遇现实尴尬

我爱我家集团副总裁胡景晖表示，相比买卖房产收益，出租房屋的收益率偏低；并且房屋出租的税费高、运营成本高，这也是影响当前住房租赁市场规模化经营的核心难点。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉算了一笔账，按照当前的房地产税收政策，出租房屋要缴纳营业税、房产税、所得税和城镇土地使用税等，累计超过租金收入的20%，再考虑租赁管理成本支出，净租金收益率只剩下2.5%左右。因此，房地产企业转售为租动力不足。

尴尬三：想并购，但三四线房企资金链风险大、交易机制不透明。记者在多省调查了解到，由于融资渠道少、融资成本高、销售回款慢，三四线城市中小房企资金链趋紧现象普遍存在，有的开发企业已通过低价抵押房产或民间借贷缓解资金压力，潜在风险逐步加大。贵州、浙江等部分地区还出现由于资金链出现问题导致楼盘烂尾，或开发商无力偿还民间高息借贷跑路的情况。

万博漳州房地产开发有限公司董事长庄庆彬告诉记者，该公司主要在福建本地的三线城市漳州等开发楼盘，但目前公司销售额只有计划的60%左右。受销售不畅的影响，公司资金状况趋紧。“目前由于银行收紧房地产开发贷，我们中小房企很难拿到贷款，只能依靠民间借贷的方式筹措资金。”

贵阳市房地产商会副会长欧筑秋认为，对于多数三四线城市开发商来说，由于开发周期长、资金借贷成本高，利润已经摊得很薄，一些项目甚至已经不赚钱了。在贵阳市主城区，一些楼盘尾盘已积压了两三年，未来两年内也很难去化。“在这种背景下，哪家大房企愿意接盘呢？”

分城施策对症下药

市场人士建议，政府宜鼓励房地产企业开发适销对路的产品，并通过完善周边配套；及时取消过时的限制性措施，促进租赁市场专业化；因地施策进行房地产调控。

记者在采访中了解到，海南滨海集团一位营销负责人表示，海口市政府决定开发西海岸，但由于目前周边配套跟不上，人口导入速度几近停滞，“政府总指望开发商出钱完善商业交通配套，目前来看，2至3年时间都很难达到预期。”

中国房地产业协会原副会长朱中一认为，当前楼市高库存，一大症状就是结构性供需错位，开发商要提供更适销对路、宜居的住房消费品；而地方政府则应通过调控改善供给侧市场，以人为本、完善配套基础设施建设。

庄庆彬建议，“去库存”宜瞄准供给和需求的矛盾，因地施策解决问题。开发企业应该提供有品质的住宅产品，而地方政府宜在产城融合、户籍制度等方面做好文章。

而在一些中小房企看来，当务之急是让农民工买得起房。福建三明一家开发商老总巫朝魁说，现在最关键的是要拉近房价和收入的距离，让农民工够得上、有希望。“农民工不吃不喝月收入三四千元，这样的收入，想买房简直是一种奢侈。”

巫朝魁建议，政府宜对进城买房的农民给与补贴和税收减免，还可以尝试扩大住房公积金范围，把农民工和个体工商户纳入。

全国工商联房地产商会理事陈宝存建议，未来政府宜通过减税等方式，帮助在三四线城市有大量库存的房企加大降价幅度，从而进一步释放购房需求。

但大鼎城股份集团董事局主席孙江榕表示，目前不少房企是采用新颖的营销模式，促进成交量。对于三四线城市，降价是“去库存”的最主要手段。“对于‘新市民’来说，价格是影响购房的关键因素，因此，政府宜考虑加大补贴力度，降低购房的成本，有效加快去库存。”

此外，上述人士还提出，应及时取消过时的限制性措施。胡景晖表示，鼓励发展房屋租赁市场，需要突破涉及多个部门的政府审批和政策瓶颈，比如对于需要改变土地性质、建筑用途的用房，小产权房、国有闲置用房的租赁标准及期限等均应出台相应规定，使租赁市场更加规范化。“租赁政策破题的核心就是增加租赁住房的收益率，从而吸引社会资本关注，促进行业规模化、专业化发展。”

记者调查发现，目前房地产市场上仍存在一些较为过时的限制性措施。如2013年出台的“国五条”规定，“强化预售资金管理”，“对预售方案报价过高且不接受城市住房城乡建设部门指导，可暂不核发预售许可证书”，在银行信贷方面，第三套及以上住房贷款继续暂停发放等。此外，有的地方对房地产项目重复做环境评估和地震评估：在土地出让之前进行评估，项目验收时再做一次。这无疑增加了开发商的时间和资金成本。

中原地产首席分析师张大伟表示，取消过时的限制性政策将有助于活跃交易、降低整体房价水平。