房价10年上涨400%解读 房价10年上涨400%根本原因

　　【房价10年上涨400%】房价10年上涨400%解读 房价10年上涨400%根本原因 观察过去十年中国经济的发展可能会发现，股市已经走过了几个周期，楼市的黄金时代瞬间到来而又悄然结束，90后刚刚迈入社会却已经成了商家聚焦的人群…http://www.xianzhaiwang.cn

房价10年上涨400%解读 房价10年上涨400%根本原因

　　…那么，过去十年经济的发展在老百姓的生活中留下了怎样的烙印？数据可以给我们一个微观的切入点。在2月23日央视《对话》栏目现场，“2006-2016中国经济生活大调查”(下称“大调查”)从投资、消费和收入三个层面揭示了十年经济生活变迁。

房价10年上涨400%解读 房价10年上涨400%根本原因

　　过去十年，股市回报不及楼市;2016年，老百姓更愿意投资保险过去几年，对中国经济增长担忧的背后最常见的观点逻辑如下：中国住宅市场明显供大于求，住房建设投资增速大幅调整在所难免；由于城镇化进程放缓、人口结构趋于老龄化，住房需求的高峰期已过；

　　房地产投资在总投资中占比较高，房地产投资大幅回落会拖累总投资和GDP 增速迅速下滑，导致不良贷款率上升，并引发通货紧缩。

　　简言之，对楼市的担心一直是市场对中国经济增长前景感到忧心忡忡的核心所在。

　　但是，从去年年初开始，房地产销售开始显著回暖，房价也从4 季度开始止跌回升——首先是在深圳和上海等个别一线城市，随后逐步扩大到全国更多城市。当前楼市量价齐升的局面显然并不支持宏观层面上房地产市场供给过剩之说，也未显示出住房需求由于周期性或结构性调整而低迷不振。

　　但更重要的问题是，住房需求的回升可以持续多久？房地产市场是否正在过度杠杆化催生泡沫的形成？

　　在分析中国乃至全球的需求前景时，对于房地产市场的基本判断显然至关重要。但是，目前相关数据却非常零散，市场观点也极为分化。

　　本篇报告中我们将深度剖析包括全国第六次人口普查在内的多项宏观数据，提示八个经常被忽视或者误解的有关中国房地产市场的基本特征，我们希望这样的分析对投资者分析未来走势、评判政策效果都能提供有益的帮助。

　　中国的实际城市化率仍然处于较低水平

　　如果我们采用国际可比的城市化定义，中国实际城市化率可能只有40%左右，而非官方数据显示的56%，因为约有40%的“城镇人口”常住在更像是大村庄而非现代化都市的镇区。这一比例也与目前仅37%的非农业户籍人口占比相吻合。

　　中国仍然缺乏大型城市

　　虽然中国目前已经有4~5 个人口超过2，000 万的特大城市，但只有23%的人生活在总人口超过100 万的大城市，而在美国和日本这一比例分别达到45%和65%。另外，中国仅有11%的人生活在总人口超过500 万的超大城市，明显低于美国的21%和日本的57%。

　　中国的住房需求主要来自于改善性需求及城市化需求

　　过去十年内中国居民的住房自有率一直居于世界前列。几十年来农村居民的住房自有率一直在95%以上；而从90 年代末房改以来，城镇居民的住房自有率也超过了70%。

　　然而，大量家庭仍然住在尚未满足基本品质要求的住房里，例如24%的家庭住房内没有单独的厨房或厕所。此外，尽管过去10 年内中国建造了大量的住宅，但城镇居民的住房自有率却从2000 年的72%下降至2010 年的70%，表明城市人口流入的速度超过了城市住房供给增加的速度。

　　房地产市场上居民的负债或杠杆率仍然处于非常低的水平

　　中国居民仍然处于“净债权”状态——居民总负债为GDP 的40%，储蓄存款则相当于GDP 的82%（截至2015 年底）。平均而言，首付占到房屋价值的三成左右，房贷约为居民可支配收入的30%。此外，中国的房贷余额仅占房地产总价值的不到10%，而美国的这一比例为45%。 http://www.xianzhaiwang.cn/shehui/194594.html