环京售楼员1套挣20万 通州的房价涨燕郊和北三县的房价就会继续涨

　　衬衣、西服、领带、皮鞋，这是一名房地产销售人员必备行头，这会让那些即便刚刚入行的售楼员也平添了几分专业、精神和可靠。

yuy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn
yuy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

 yuy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　每天早晨八点半，身着这样行头的售楼员刘斌在河北燕郊某代理售楼处开始一天的工作，这份工作他已经干了5年。yuy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　利好攻势yuy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　在环京楼市中，“画饼”对买卖双方的意义超出想象。比如地铁通燕郊，一个流了十年之久的消息，仅仅在最近举行动工仪式后没有下文，也几乎成为触手可及的利好。而徐尹路潮白河大桥也刚刚开始招标，这一小小进展也足够让很多买卖双方沸腾。yuy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　更多销售人员口中的利好消息还仅仅停留在纸面上，有的甚至仅仅是小道消息，但销售人员会以一个笃定的口吻告诉购房者，板上钉钉，将来肯定会实施。yuy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　2月28日，在燕郊南城某家售楼处，刘艳掏出手机把身子斜过来展示他同行发的一条朋友圈，“平谷线一动工，首尔甜城的房子都有4万成交的了，副中心建设、京津冀一体化，北京地铁六号线、八通线都要修到燕郊，年底房价能上5万。”yuy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　“所以说，现在是买房最好时机，等这些规划都落实，房子也交工了，马上出手就能赚几十万。”同样的话，她对不同客户重复了数遍。yuy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　刘艳深信这些宏大的规划能够为燕郊乃至整个环京地区带来巨大利好，但具体能带来哪些看得见的利好，她说不清楚，但这并不妨碍她把“利好”传递给每一个客户。yuy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　无论是刘艳，还是刘斌，每天上班第一件事都是集训，他们的上司会把一天的工作交代清楚，包括哪些内容可以发朋友圈和微信群，哪些内容只能对客户口头讲，类似细节都有严格要求，违规的销售人员会遭受罚款甚至开除处罚。yuy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　每天各种经过加工的利好消息会由销售和自媒体通过各种渠道传递给购房者。“比如，北京地铁六号线东延到燕郊，公司要求不能发网络或者微信群、朋友圈，但可以通过恰当的表达把意思传递给客户。”刘斌说。yuy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

yuy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn
yuy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

 yuy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　贺强表示，廊九条实施以来，政府对开发商项目销售宣传要求十分严格，没拿到预售证，售楼处不让放户型图，不可以做宣传，即便拿到预售证后，宣传中也要求屏蔽诸如“投资”、“价值”之类的关键词。yuy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　但通常销售人员通过社交软件或口头向人们进行宣传时，则难以监管，“但也不是什么都可以说，可以发，一旦被定义为哄抬房价或者谣言，不仅销售人员会受到处罚，所属公司也将被处罚。”yuy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　刘斌所在的代理公司要求，一个客户在售楼处必须待够20分钟，否则销售人员将受处分。20分钟内，作为一个合格的销售，必须要把区位各种利好、项目优点、升值空间等观念反复传递给购房者，目的只有一个，让购房者笃信未来房价必涨，从而实现成交。yuy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　售楼处之外，各种社交工具也是贯彻这一策略的最佳场所。刘艳微信朋友圈大部分信息都和楼市、房价有关，比如她最近一条朋友圈内容大意是，万科在通州台湖项目备案价10万元，燕郊离5万元还远吗？实际上，北京市住建委公布的万科台湖项目备案价没有超过8万元。yuy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　刘斌最近一条朋友圈信息，是某自媒体发布的关于北漂买房一夜暴富的故事，上一条信息是与刘艳类似，也是关于燕郊房价突破四万的消息，“具体真的假的我也不是很清楚，都是转发的，但很多人会相信。”yuy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　对于一个普通购房者来说，尤其是经济实力不俗且有购房需求的群体，很少有人能够抵挡这些立体式的轰炸，因为在过去两年里，两倍房价上涨速度已经验证了这一愿景。销售的说辞逻辑始终未变，但经过验证后似乎变得更为可信了。yuy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　推高策略yuy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　京津冀协同发展上升至国家战略和副中心落户通州以来，更多人对燕郊及整个环京地区房价必涨深信不疑，徐泽亦是其中之一，2013年前后，他在燕郊已经有一套房子，2016年下半年又在霸州加价8万元获得一套期房。yuy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　“燕郊的房子现在已经赚了三倍，霸州的几个月也赚了十几万。”徐泽在燕郊的房子是位于首尔甜城的高层住宅，按照他的说法，现在价格已经达到4万了，他买的时候1万元左右。而这些账面溢价往往吸引更多人对楼市趋之若鹜。yuy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　不过徐泽坦言，如果房子不出售，仅仅自住，这些所谓的账面溢价没有太多实际意义，因为他每月承受数额不菲的月供，这部分支出相对于他三分之二的工资，“虽然名义上有几百万资产，实际是个负债，除非有一天把房子卖掉，才算赚到。”yuy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　过去两年里，环京楼市冠之以火爆并不为过，而在开发商、销售人员、媒体铺天盖地的宣传下，在前一波房价上涨的验证后，购房者对房价上涨的预期愈发坚定，使得本来火爆的楼市更加疯狂。提前50个销售排队买房、买不到房跳楼等各类爆点消息也层穷不出。yuy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　刘斌认为，房价上涨主要原因是市场决定的，“再高的价格也有人买，这个价格就是合理的。”但他不否认背后存在助推力量。其中有一类策略是通过推高监管较为宽松的二手房价格进而推高一手房价格。yuy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

yuy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn
yuy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

yestone | 供图yuy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　首先，制造一个较高的成交价格，比如最近曝出燕郊北部靠近平谷线燕顺路站某小区成交单价达到4万元。yuy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　接下来，在这一价格影响下，该项目其他业主纷纷提高报价，使得整个小区二手房报价上涨，而后带动其他小区业主提高报价。这一过程如果过户和按揭受到限制，转而以提高首付加价形式成交。yuy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　新的价格体系逐渐形成并稳定后，然后再以同样的方式向更高的价格挺近。以燕郊上上城三季为例，春节前，该项目报价和售价普遍在25000元左右，4万元成交消息出来后，目前平均成交价已经达到27000元，部分业主报价已经超过3万。yuy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　从廊九条实施以来，由于受备案价限制，一手房价格相对较低，二手房价格不断上涨，形成一二手房价格倒挂，部分开发商通过各类方式加价销售，有的项目单套房加价超过100万元，但仍然不乏购房者。yuy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　2月27日，刘艳在朋友圈发布一个环京项目报价表上，悦榕湾、碧桂园和黄金蓝湾均价都是4万+，港中旅海泉湾价格是3万+，而实际上这些项目均没有开盘，而且这些报价已经远远超过备案价格限制。“现在都是加价销售，不可能以备案价来卖的。”刘艳如是表述。在燕郊，每一个项目开盘之前，总会有大量销售人员在朋友圈发布该项目排卡、加价销售等消息。比如早在2016年国庆期间，已经有销售人员发布排卡消息，最后直接引发项目开发商港中旅发公开信辟谣。yuy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　2016年11月份，港中旅和汇福都发表公开信，对部分代理销售和中介宣传的“正在排号”、“需缴纳诚意金”、“需要加价购房”等行为进行谴责，同时承诺严格执行“廊九条”，不会在获得预售证前向购房者收取任何费用，“更不存在所谓的内部认购及加价行为”。yuy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　接近港中旅人士表示，目前港中旅海泉湾新一期开盘具体时间还没有确定，预计开盘时间为在3月底到4月初，“作为央企，我们肯定不会像其他开发商加价销售的。”yuy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　从历史来看，过去两年里，以燕郊为代表的廊坊北三县乃至环京地区房价普遍上涨两倍以上；从预期来看，业主看到的听到的几乎都是与房价上涨相关的各种利好信息，无论是京津冀还是副中心，仰或是燕郊三年未供应住宅用地形成的稀缺性，都足以让买房人心理形成无形的压力和紧迫感。yuy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

yuy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn
yuy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

yestone | 供图yuy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　在燕郊本地一个由开发商人士、销售人员、中介和购房者参与的微信群中，一些唱空楼市的经济学家和专家时不时成为各类房产持有者攻击的对象，甚至有的群员偶尔释放一些对房价不利的消息，也会遭到其他人的嘲讽和抨击的对象。yuy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　在贺强看来，经济学家唱空楼市出于经济发展考量，房地产太热并不利于经济长远发展；而开发商和房地产专家唱多楼市是出于自身利益考虑，“只不过正好房价上涨应验了唱多者的理论罢了。”yuy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　在微信群中，每一次房价上涨，谢国忠和牛刀都会被拎出来批判一番，有人说，牛刀等人的唱空楼市论让一大批人永远失去在一线城市买房的机会；也有人庆幸幸亏没相信房价会降的观点，“要么现在还是吃瓜群众。”yuy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　高价接盘侠们，出于自身利益，无形中成为鼓吹房价上涨的推手，他们的利益与开发商、销售人员绑定在一起，从而影响更多人投资房产，由此形成一个利益共同体，而且随着越来越多的群体涌入，这一利益体规模也日渐庞大。yuy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　2月29日，环京另一个不起眼的小城涿州市实施楼市调控政策，吸引大量购房者前来抢房，甚至一度吸引当地警方出面维持现场秩序。“当所有人都认为未来房价会上涨，房价肯定会上涨。”刘斌的从业经历已经多次验证了这一不寻常的定律。yuy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　到底是炒作造就楼市火爆，还是楼市本身火爆让人们趋之若鹜，在贺强看来，更多的时候炒作只是起到火上浇油作用，单凭开发商和销售人员还没有能力点燃楼市这团火。“就是个卖房子的，哪有那么大本事。”yuy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　房价从1万到3万元，在燕郊只用了两年时间就实现了，而目前部分二手房价格已经向4万元靠拢，在很多房产持有者看来，年底实现这个目标并不难。在购房者看来，似乎房价并没有下降的迹象。yuy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　贺强表示，燕郊房地产界一直流行一个和通州对涨的理论，即燕郊房价是通州房价的40%左右，“能涨到什么程度不好判断，但只要北京房价涨，通州的房价涨，燕郊和北三县的房价就会继续涨。”yuy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

环京售楼员1套挣20万 通州的房价涨燕郊和北三县的房价就会继续涨