非法中介借传销手法引人购房埋隐患 纠纷案定性困难

调查原因：2011年至2015年上半年，广西壮族自治区防城港市法院受理商品房买卖一审案件1804件，买受人组团诉讼渐成主流。

调查发现：开发商委托中介公司代理销售商品房，由中介公司去招揽潜在购房者组团前往售楼部看房，中介公司利用“看房团”活动违规、变相收取费用，灌输“资本运作”等传销理念。这些纠纷的起因主要是开发商卖房时未取得商品房预售许可证和开发商逾期交房。

近年来，广西壮族自治区防城港市商品房买卖合同纠纷案件逐年走高。来自全国各地特别是北方各省的游客到防城港购房后，因中介机构违规预售商品房等原因出现退房潮。据统计，2011年至2015年上半年，防城港市法院受理商品房买卖一审案件1804件，买受人组团诉讼渐成主流。法院分析发现，这类纠纷的主要原因在于开发商逾期交房、未取得预售许可证就违规预售以及逾期办证。

中介机构违规预售引发纠纷

王某和侄子王某福祖籍在福建，2013年11月13日，两人在防城港市一同参加“看房团一日游”，到防城港开启“投资之旅”。

“看房团一日游”近年来在防城港十分常见，游客主要是来自全国各地，特别是来自北方各省，报名费每人10元包一顿午餐。

“防城港市具有极大的发展潜力，这里房价目前已经是最低了，买入一套100平方米海景房总价40万元，首付15万元左右，两年后升值到75万元，可净赚30多万元。”在“一日游”期间，中介公司讲解员诱人的宣讲，使王某、王某福心动不已。

随后，两人在该房产公司分别买了3套房，分别交定金15万元和9万元，并签订了预售合同。2013年12月9日，两人又分别支付了房子的首付款100万元和57万元。

回去后，王某发现该房产公司并没有取得预售许可证，而且他们所买的房子不是一般商品房而是职工合资建房。王某认为，房产公司是变相、违规销售，要求退房。王某打了12315电话并到房产管理局进行投诉，都没能退房成功，便到法院起诉房地产公司。

然而，在王某起诉后，该公司取得了许可证。一审法院防城港市港口区人民法院根据相关法律认为，双方签订的合同有效，对王某等二人要求退还定金和首付的诉请不予支持。今年2月6日，王某等二人上诉至防城港市中级人民法院。防城港市中院于5月4日作出终审判决，驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。

近年来，类似王某这样的案件在防城港市逐渐增多。

据防城港市中院副院长周忠介绍，2011年至2015年上半年，防城港市法院共受理商品房买卖一审案件1804件，案件数量逐年上升。案件主要分布在港口区与东兴市，占全市总数的92%以上。买受人大多具有亲属、朋友关系，组团诉讼渐成主流。

开发商与中介机构相互配合

“这些纠纷的起因主要是开发商卖房时未取得商品房预售许可证和开发商逾期交房，买受人要求解除合同，退还购房款、诚意金并赔偿利息损失。”防城港市中院民一庭庭长崔静说。

“看房团”的运作方式通常是开发商委托中介公司代理销售商品房，由中介公司去招揽潜在购房者组团前往售楼部看房，中介公司利用“看房团”活动违规、变相收取费用，灌输“资本运作”等传销理念，夸大宣传防城港的城市发展，歪曲政策本意。他们从房款中收取数万元不等的提成，引发纠纷后，中介公司通常作为共同被告参加诉讼。

在法院受理的一起案件中，来自吉林省图们市的5名买受人分别与开发商签了购房《职工市场运作建房意向书》，约定每套房支付2万元诚意金，工程进度达到±0时付房款总额的20%，在换签时付清

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