楼市大拐点已至 房地产行业步入产品竞争时代(2)

　　人口、政策、金融基本面三大红利正在消失WSs鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　决定房地产行业大生命周期的三个基本面正在发生转折性变化，支撑行业成长期高速发展的三大红利正在消失，行业正从成长期迈入中低速发展的成熟期。WSs鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　（一）人口红利正在消失。WSs鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　我国正加速步入老龄化社会，更不利的是，生育率还在屡创新低。当前我国人口老龄化趋势已经非常明显，60周岁以上老人占比从2011年的13。7%上升到2017年的17。3%，上升势头在今后较长一段时期内仍将延续。比老龄化更严重的是，生育率屡创新低，未来住房消费的新增数量在减少。WSs鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　生育率低本是发达国家普遍面临的一个问题，但早期计划生育政策的实施，导致我国生育率相对经济发展水平过早下降，比欧美国家更早迎来了这个难题。根据第六次人口普查数据，我国2010年总和生育率仅为1。18，而同期发达国家为1。7。统计局抽样调查数据显示，我国一孩生育率已经从1990年的40。7%，下降到2016年的19。87%。人口红利的消失，意味着市场容量（即潜在总需求）将缩水，企业难以享受到行业规模快速扩张带来的上车红利。WSs鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　（二）金融红利正在消失。WSs鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　商品房时代，房地产与金融是双生子。一方面，金融杠杆调节潜在需求向有效需求转化；另一方面，融资成本决定了房企的供给规模和速度。全球货币大放水时代，房地产一直是容纳货币大水的主战场，在各种杠杆手段的加持下，买得起房的有效需求不断增多，支撑房价一路上涨。WSs鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　随着美国开启加息周期和国内金融去杠杆的推进，货币宽松周期正式结束。近年来，人民币各项存款余额增速不断走低，今年7、8、9月人民币各项存款余额同比增长分别为8。5%、8。3%、8。5%，处于历史低值，其中8月增速创近40年来新低；而居民贷款却在不断走高，反映出实际购买能力在衰减，居民杠杆率过高将对楼市的销售端带来冲击，过去投资客“有钱任性”、消费者“人傻钱多”的宽松金融局面已经远去，有效需求（非潜在需求）不断萎缩。WSs鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　而地产企业端面临的融资环境，从国际到国内，全面从宽松转为紧张。单B区间评级的地产企业美元债发行利率已经从去年的6%飙升到当前的10%以上，且认购并不积极。国内更是严控资金违规流向房地产，地产公司融资成本也在攀升：2016年，国内上市公司私募债平均发行利率在4％~5％，2018年下半年已经升至7%以上；信托融资综合成本已经升至13%以上。缺乏融资渠道的中小房企民间融资成本更高。长期货币宽松的金融红利已逐步远去。WSs鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　（三）政策红利正在消失。WSs鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　十九大以来，中央对地产行业发展的一系列政策指导表明，房地产行业多年来享受的政策红利正在消失。近十年来，房屋价格的脉冲式上涨，迅速推高了房价、透支了行业发展潜力。房产需求占用了大量的贷款份额、消耗了居民大量的存款，而且投资、投机需求过盛，加剧了存贷结构恶化问题，已经对其他类型消费和实业投资产生较大的挤出效应。WSs鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　中央提出的“房住不炒”定位和“坚决遏制房价上涨”的定调，进一步削弱了房屋的金融属性，房地产税、共有产权房、租赁住房等一系列长效机制的推进，将从政策层面不断重塑房地产行业的发展逻辑，让行业发展由快变慢、从野蛮生长到成熟理性。WSs鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　综上所述，人口红利从长期、金融红利从中期、政策红利从短期，三大基本面因素不断趋同，终于在三大背离出现的时候叠加在一起，形成合力，主导房地产行业开始步入下一个生命周期阶段——成熟期。

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