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降温政策持续 房地产市场近况如何(3)
土地市场遇冷
地方财政承压
在多家房企因现金流紧张而“手头紧”的同时,近期重点城市开展的第二轮集中供地情况也较第一轮有所降温。
由于首轮集中供地存在部分城市土地溢价率居高、部分房企“挂马甲”参与竞拍等问题,各地纷纷延迟了原定于7月的集中挂牌工作并调整了土拍规则。多地的第二轮土拍规则调整主要集中在加强房企购地融资监管,提出“竞报高品质方案”(下称“竞品质”)要求,明确土地溢价上限以及取消“竞配建保障性住房建筑面积”等要求。张大伟对此表示,多地第二轮土拍规则一方面抬高了房企参与土拍的门槛,另一方面也降低了房企的拿地成本。
从实际出让情况看,优化后的第二轮土拍规则引发了多地土地流拍率的上升。中原地产研究中心统计数据显示,福州、青岛、济南等10个城市在第二轮集中出让了465宗土地,其中有超过118宗土地暂停出让,占据这些城市的25%。
张大伟认为,整体来看,今年各地房地产调控密集且信贷紧张,楼市开始全面降温,叠加土地出让政策收紧,导致了整体第二轮土地开启全面遇冷。同时,“竞品质”成为第二轮多地集中供地新要求,明显增加了房企施工成本,一定程度上降低了房企拿地意愿。
土地市场遇冷后,又在进一步助推本轮楼市下行。环业投资IP Global中国区首席经济学家柏文喜对记者表示,今年实施的集中供地政策原本定位是降低房企整体拿地价格水平的同时保证土地出让金收入最大化,但因为政策设计过于理想化,在事实上却对房企本来就紧张的流动性方面,形成了雪上加霜的效应,助推了本轮楼市下行的幅度与波及面。
值得注意的是,由于土地市场遇冷,地方财政收入也受到冲击。从财政部发布的8月财政收支情况来看,虽然1~8月累计国有土地使用权出让收入47110亿元,同比增长12。1%。但8月单月的国有土地使用权出让收入同比下降17。54%。
虽然土地出让收入减少,但多地的成交楼面价整体保持稳定。中指研究院指出,土拍规则优化下多数已成交城市二批次地块成交楼面均价较首批有所下跌,但仍高于2020年全年地价。
对此,柏文喜认为,整体地价依然坚挺,或反映出地方政府出于维护土地财政收入而不愿将土地价格随行就市的心态,也反映了地方财力目前所面临的重压现实。
“整体地价的稳定也说明房地产市场并未出现质变,地价整体上行还是主流现象。这种情况下,房企只要是按规矩拿地、做开发,就算有短时的流动性紧张也能活下来。”张大伟告诉记者。
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