任泽平房产最新观点 2018中国房价即将暴跌还是暴涨(3)

　　2)与日本1991年前后房地产大泡沫比：涨速快，1987-1990年间，日本六大城市房价年均增速24。6%，远超1986年前均值;脱离基本面，广场协议后日本出口大降，实体困难，经济增速低于1986年前的均值;货币超发，从1986年开始，日本M2增速明显加快，利率大降;区域分化明显，1986-1991年间日本六大城市房价大涨，中小城市房价涨幅很小;政策刺激。1991年前，货币宽松催生了泡沫，随后货币收紧又刺破了泡沫。当前中国房市和日本1974年前后日本的那轮泡沫也有相同点：经济有望中速增长、城镇化还有一定空间等，如果调控得当，尚有转机。MXp鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　3)与2015年股市大泡沫比：“水牛”，货币超发未流入实体经济;“政策牛”，“刺激牛”，2014年以来不断出台刺激房地产政策;“杠杆牛”，鼓励居民加杠杆，测算表明，居民加杠杆大多是“场内”的，全国房贷“场外配资”金额在500-800亿元左右，撬动的房地产成交额按照保守的5倍计算，杠杆成交金额超2500亿元。房地产杠杆总体低于发达国家。“疯牛”，脱离基本面加速上涨。MXp鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　4)避免悲剧重演。地产泡沫过高将降低一国实体经济竞争力，地产泡沫崩溃将引发经济金融危机。当前中国房市泡沫跟1991年日本房市大泡沫和2015年中国股市大泡沫有很多相似之处，同时也具备1974年日本房市的很多特征和消化空间。住宅投资已告别高增长时代，房地产政策应适应“总量放缓、结构分化”新发展阶段特征，避免货币超发引发资产价格脱离人口、城镇化、经济增速等基本面的泡沫风险，尽快建立长效机制。MXp鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　近年来关于“保汇率还是保房价”的讨论增多，房价和汇率之间的逻辑关系及影响机制是什么？MXp鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　研究了三个国家/地区应对汇率变动的不同方式，以及随后房价的变化：2014年俄罗斯模式(弃汇率、保房价)、1991年日本模式(保汇率、弃房价)以及1997年东南亚模式(汇率和房价都未保住)。通过对三个模式的分析，展望未来中国房价和汇率之间的勾稽关系及走势。研究发现：MXp鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　1)保房价还是保汇率这一现实命题涉及购买力平价理论、资产组合理论和不可能三角理论。MXp鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　2)实体经济回报率是支撑汇率和房价的根基。1997年前后的东南亚和2014年的俄罗斯均面临实体经济回报率的下降，使得汇率面临贬值压力，房价泡沫缺乏居民收入支撑而更多地呈货币金融现象。1985-1991年日元升值过快以及房地产泡沫过大导致实体经济企业外迁。MXp鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　3)“保房价还是保汇率”这一选择题的存在，说明房价和汇率之间存在定价错误和套利机会，必须要进行修正，否则面临持续的资本出逃。比如1990年前后日本的案例中房价存在高估、汇率存在低估，1997年前后东南亚的案例中房价和汇率都存在高估，2014年俄罗斯的案例中汇率存在显著高估。东南亚和俄罗斯汇率高估的根源是实体经济回报率下降和前期货币超发推高国内资产价格泡沫，日本当年汇率低估主要是80年代没有顺势贬值以及1985-1990年贬值过快。MXp鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　4)在“保房价还是保汇率”之间的选择，实际上是内部目标和外部目标之间的权衡，三大案例表明，为保汇率而收紧货币金融条件增加了国内资产价格的压力，而弃汇率则国内资产价格表现较好。比如1990年前后日本由于受美国挟持，为保汇率而选择收紧国内货币金融条件，导致股市房市崩盘;1997年前后东南亚国家由于有大量对外负债而被迫保固定汇率制，结果国内金融条件收紧、资本出逃以及汇率和房价双失守;只有2014年的俄罗斯主动选择大幅贬汇率，国内房价震荡走高。MXp鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

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