未来房价走势预测2018 未来房价是涨还是跌(2)

　　7)如果不解决户籍问题和土地制度问题，这个长效机制拿什么建，可能建在沙漠上或海洋上。必须把这两个问题解决了，才能根本解决中国所有涉及房地产的问题。p78鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　以下是他演讲的全文，有删节：p78鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　我个人认为，在中国这个非市场化的房地产领域，不敢说国家是非市场化的，但至少敢说房地产领域是非市场化的，决定房屋价格的是政策。p78鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　政府审批着房价，政府决定着交易的权利，政府控制着网签的数据，政府决定着房价的涨幅，政府决定着收入的增长，同时政府也决定着利率和税收。p78鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　换句话说，不管什么都得听政府的，所以说政策决定了房价，这主要分三个层次。p78鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　01国家制度p78鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　第一个层次是国家层次，就是基本制度，决定了不同的周期变化，有一些可变，有一些不变。同时有一些是可以博弈的，比如微观政策，可通过市场博弈进行。p78鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　从国家制度来说，我觉得它决定了长期房价的走势，这是市场机制没有办法调节的，只有用制度改革去解决。土地制度，户籍制度，税收，市场化制度等问题，这些都决定了房价上涨与下降。p78鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　土地和户籍有很大关系，世界其他国家发展为何房价相对平稳，就是有第三、第四个城市化发展阶段，城区进入郊区的阶段和郊区城镇化形成的大都市圈。p78鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　中国没有，因为土地制度决定了农村进入城市和小城市进入大城市，房子都聚集在那里，只有在这里可以弄房子。p78鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　城市群是一个相互依赖的竞争过程，而都市圈是合力发展的关系。不像国际上其他国家，中国有城市群，难有大都市圈，这是土地制度和户籍制度的问题造成的：p78鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　比如，非北京户籍的人在北京干活，卖了半天力气还得被赶走，在国际上根本不可能存在，这也是中国的特殊性。p78鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　所以我们没有第三、第四个发展阶段时，房子只能集中在城市，没别的办法。农村的房子说拆就拆，没有产权证。p78鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　02土地政策p78鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　第二个是土地政策。很多媒体说开发商买了高价地，开始后悔了。其实开发商从不怕买高价地，因为他们可以做更好的房子。问题就是不让卖高价，所以高价地都出现了问题。p78鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　土地的关系和房价的关系可以看到，根子在土地上，如不解决土地制度的问题，没戏了，你让房价不涨，只能靠权力。p78鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　这是全世界都有的，而中国没按全世界做的方法做，我们用平均数做标准。有一本叫《平均的终结》的书说，所有的平均都是错的，全世界住房水平统计都是使用的中位数。p78鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　中位数的控制是控制低收入阶层以下的数字里面有没有他们能买得起的房子，不是计算中位数以上的房子，那是富人买的，爱卖多少钱没有人管。p78鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　中国从不公布中位数，所有的房价收入比都是错的。那就是变成你和马云的关系，他赚的钱你们俩一平均，你比别人都富。p78鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　所以我们得出的基本结论，中国得不出一个可和世界对比的关系，就是缺乏中位数。p78鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　03户籍制度p78鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　户籍制度决定了人口拼命向大城市集中，如果没有这样一个结果，资源和收入分配一定是不合理的。

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