2017年郑州房价走势最新消息 2017年郑州的房价预测郑州房价多少钱一平方

　　郑州楼市房价最新消息2017 郑州发布土地拍卖“堵漏”细则

　　土地市场走势是最能反应楼市现状的了，在2016年多地地王频现。2017年年初，土地市场的发展也是令人摸不着头脑——郑州“叫停”五宗土地出让，网拍出现1元/㎡竞价。为防止开发商恶意报价，以及在房屋交易中可能出现的其他违规行为，郑州市近日发布土地网拍补充细则。HVy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

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　　2016年，郑州楼市从回暖到火爆，房价从不温不火到疯涨，让多少人雾里看花、唏嘘不已。那么问题来了，2016年房价的疯涨到底跟哪些因素有关系？这些因素将在2017年继续作何影响？郑州房价会不会暴跌？刚需该不该出手？买什么样的房子才最合适？大河报记者采访多位业内大咖为您剥茧抽丝，解读楼市走势。HVy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　【探因】房价到底由哪些因素决定？HVy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　据郑州市房管局发布的数据显示，2016年，郑州市区商品住宅累计销售均价为9736元/㎡，比2015年上涨了857元/㎡。而实际上，在郑州四环以内，已经很难买到每平方米1万元以下的房子了。HVy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　房价高企的同时，人们不禁要问，房价一般由哪些因素决定的？HVy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　1、供求关系HVy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　商品的价格是由供求关系决定的，过去5年里，从住宅的施工面积来看，地市级、县级城市的增速远超郑州。后果就是，在人口流入、房屋需求比较大的郑州，相对于销量来说，供应是不足的，因此房价长年上涨。供求关系可以由去化周期来体现。泉舜集团郑州公司副总经理王振东认为，去化周期超过10个月是滞销，6-8月为正常，而6个月以内则是供不应求状态。HVy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　分析：据省住建厅数据显示，截至2016年12月底，郑州市区商住房累计库存500。63万平方米，按照2016年平均月销量测算，去化周期仅为3。5个月，属于供不应求状态。据克而瑞发布的数据显示，2016年郑州土地成交建筑面积2689万㎡，同比增长近50%，排名全国榜首。如此大规模的土地成交，意味着2017年商品房供应量大增，会在一定程度上平衡供需关系。也就是说，虽然目前去化周期短，但是去年大量出让的土地，将会使2017年的商品房供应量大大增加，弥补供不应求状态。HVy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　2、地价带动HVy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　郑州房价疯涨的主因除了商品房市场需求旺盛、供不应求现象突出外，土地供应偏紧、地王频现，也会导致社会对房价上涨的预期快速攀升。HVy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　分析：数据显示，2016年郑州市地价均价为1594万/亩，比2015年的726万/亩增长近120%。疯狂的地价直接带动购房者的心理恐慌，导致房价飞涨。中秋前夜郑州版调控政策“郑九条”出炉，为了限制地价，首次引入“熔断”“限地价、竞房价”政策，业内普遍认为该政策将会把疯涨的地价遏制住，从而控制地王频出的现象，降低开发商拿地成本，进而控制房价。HVy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　3、中央基调HVy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　分析：2016年郑州市地王频出、量价疯涨，可谓大出风头。有鉴于此，国家将郑州市作为房价上涨过快城市纳入16个重点调控城市。2016年12月16日召开的中央经济工作会议，明确提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，在国家层面重申了房地产的居住功能，明确了抑制房地产投资投机的决心，未来相当长时期楼市政策仍然以收紧为主旋律。HVy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　中央的一些经济会议会透露一些全国性的楼市基调，是去库存、救市还是要控制房价一目了然。一旦基调定下来之后，各省都会根据各地情况，因地制宜制定相应的政策。HVy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　4、调控政策HVy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　一般来讲，房价每次上升到一定程度后，相关部门就会出台收紧政策，房价涨幅放缓;而楼市降温后，又会出台相应的救市政策，房价回升。HVy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　分析：郑州市人民政府9月14日颁布“郑九条”重启调控政策、10月1日开始限购并于第二天限贷、12月21日调控再次升级，一系列的政策出台都说明了郑州房地产市场问题急待解决，也预示着来自上层规范房地产的决心和强大压力。业内认为，郑州的调控政策在2017年内不会放松，有可能持续到2018年。HVy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　5、银行态度HVy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　分析：近日，关于央行变相“加息”的消息被传得沸沸扬扬：2月3日央行上调了逆回购利率和常备借贷便利(SLF)利率。这无疑增加了银行的融资成本，直接结果就是，降低优惠折扣或提高获得优惠利率的门槛，购房人想要贷款买房需要支付更多利息，整体的货币流动性被收紧，这在一定程度上起到了银行存款加息的作用，遏制更多的资金流向楼市股市。银行的种种行为表明，2017年房贷政策收紧是大概率事件，其主要目的就是降低楼市杠杆风险。HVy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　普通买房人看市场的方法很简单，那就是看银行对买房贷款的态度。一般而言，银行手松，说明市场看好，投资客涌动，房价一般呈上涨趋势;银行手紧，说明市场风险加大，政策调控，投资客抽身，绝大部分卖家着急，买家观望，房价一般呈下跌趋势。HVy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　6、房企积极性HVy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　分析：据省统计局数据显示，2016年，全省房地产开发投资6179。13亿元，同比名义增长28。2%。而郑州市场，全年房地产投资完成2779亿元，增长38。9%。增长的数据表明，各家房企对于郑州市场还是非常看好。HVy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　这个一般看房企的开发投资情况、买地情况，数据上升代表房企对市场前景的看好，反之则是对市场的不认可。HVy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　【大咖说】投资客应收手刚需早买比晚买好HVy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　郑州大学房地产市场研究中心主任、博士导师杜书云：HVy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　随着国家对房地产基本功能的重新界定，以及金融、土地、财税、投资、立法等手段的运用，“等风过”现象将成为历史。2017年房子的使用价值被重视，投资性需求将会被坚决抑制，房地产市场能平稳发展可能是开发商期望的最好状态。HVy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　某数据研究院河南区域总经理赵爽：HVy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　2017年郑州楼市的情况不会有太大逆转，上半年政府要重点控制房价上涨，供求问题不会根本解决;土地政策的执行乱象频出会造成未来营销的乱象，这是新的恶性循环问题;成交继续萎缩，房价下跌的幅度不会太大;受人口结构影响，刚需特征明显的市场波动不大;非限购区相对会成为热点。HVy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　2017年从价格方面应是刚需客户购房相对适宜的时期，但是限贷拉高门槛，购买压力增大形成成交矛盾冲突;投资客受政策限制在2017年几乎无路可走;郑州刚需特征明显的二七区、中原区、高新区及荥阳板块继续成为热点区域。HVy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　河南省商业经济学会会长宋向清：2017年郑州商品房市场需求依然旺盛，供不应求现象在部分户型和部分区域仍然存在，房价上涨压力依然很大。土地供应依然偏紧，因此郑州房价2017年有望走出一条稳中有升的价格通道，有涨有跌，整体上升，不排除个别月份或个别区域上涨加快，尤其是自贸区板块及其周边区域，但稳还是郑州楼市主旋律，大跌不可能，大涨也不可能。HVy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　刚需一族在具备购房经济条件的前提下，选准适合区域和适当户型，早买比晚买好。对于改善性购房者，建议选择城市配套相对完善，可以兼顾工作，上学和就医的区域，地铁沿线应是实现多方面兼顾的首选。HVy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　河南省豫农置业有限公司营销总监谢辉：HVy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　2017年，郑州房地产市场将回归平稳，进入一个小的调整期，短期内销量将会出现下滑，但房价将依然维持坚挺，增速会有回落，将呈现“量跌价稳”的态势。调控政策依然收紧，房价将保持平稳，主要有两方面的原因：一是郑州楼市供应量有限、库存量处于低谷、需求量旺盛;另一方面是由于郑州正处于快速上升期，河南自贸区、中原城市群、国家中心城市等战略规划提升了城市价值。HVy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　由于调控政策主要是限制投资投机需求，抑制房价过快上涨，因此，投资客此阶段应保持理性。但是对于刚需群体而言，2017年恰恰是一个好的时机。从楼市周期性角度来看，调控取消之后伴随的往往是新一轮房价上涨潮，刚需客户在调控政策放松之前购房，将是一个较好的机会。建议刚需客户可以沿着规划的地铁线路，结合自己的实际情况，综合考虑其地段区位、周边配套、升值潜力等，选择适合、宜居的楼盘。HVy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　根据郑州市政府发布的《关于进一步做好国有建设用地（住宅）使用权网上挂牌交易限价竞买工作的通知》，针对郑东新区、郑州经济技术开发区的土地交易均补充了细则。HVy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　据了解，补充细则要求上述两区所辖的国有建设用地使用权在出让前，除了确定该宗地综合房价的最高限价外，还要按照“熔断”地价和房屋建安费用、各类税费等 确定房屋成本指导价，以保护公平竞争。同时，针对“熔断”后竞买人通过报出“综合房价”竞争目标宗地的规则，由原来的综合房价“最低者得”变为了“最接近 房价平均值得”，且竞买人报价低于房屋成本指导价将被视为无效报价。此外还提出，通过“限地价、竞房价”方式取得土地，其所建商品住房项目在进行销售时， 需在严格监督下公开面向社会销售。HVy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　2016年10月底，继限购、限贷之后，郑州市出台《郑州市国有建设用地（住宅）使用权网上挂牌交易限价竞买暂行办法》，其中明确溢价率达到 150%时系统将自动熔断。土地网拍“熔断制”对楼市降温起到明显效果，但也引发了一些新情况，鸡年春节前，郑州在对七宗国有建设用地进行网拍时，有五宗 地出现了“两元利润”与“1元1平方米”的奇葩报价，被相关部门以涉嫌违法为由紧急叫停。HVy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　郑州市房管局有关负责人表示，补充细则限制了开发商在竞拍两区土地时“无限压低报价，甚至恶意报价”的行为。HVy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　土地拍卖适用范围HVy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　1、政府出让经营性房地产项目和其他具有竞投性的项目用地HVy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　2、原经批准划拨或出让，因改变土地用途、使用条件等用于经营性房地产项目的土地HVy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　3、土地使用权转让申请以拍卖方式进行的用地HVy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　4、经法院判决需土地拍卖办理程序及流程图HVy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　一级土地市场的土地使用权拍卖出让HVy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　（一）这里所指的一级土地市场与土地使用权招标所指相同，均指政府出让经营性房地产项目用地批租市场。HVy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　1、土地使用权拍卖的前期工作HVy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　2、、按照市和各镇区土地利用总体规划和年度用地计划，由市局规划科完成编写全市土地使用权拍卖的详细年度计划，计划中列明每宗用地的具体位置、面积、用途、规划要求等，并提前向社会公布HVy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　3、 根据土地使用权拍卖年度计划，各镇区国土所负责组织拍卖土地报批具体资料HVy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　4、根据土地使用权拍卖年度计划，由市局规划科负责完成办理拍卖土地的农地转用手续HVy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　5、由市局用地科和各镇区国土所完成征地手续HVy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　6、由市局用地科完成供地报批手续，编写土地使用权出让合同文本HVy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　7、由市地产交易中心负责完成拍卖土地的拆迁及“三通一平”工作;（或由原土地使用者完成）HVy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　8、市地产交易中心负责完成拟拍卖地块的评估工作HVy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　9、市招标拍卖领导小组确定拍卖地块的出让底价。　　HVy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　土地使用权拍卖操作程序HVy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　（一）市国土资源局委托市地产交易中心组织土地使用权拍卖工作。市地产交易中心根据拍卖年度计划确定的时间，授权拍卖主持人在交易中心拍卖大厅主持拍卖。具体操作程序为：HVy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　1、市地产交易中心在举行拍卖会前30日向社会发出拍卖公告，拍卖公告在市报上发布或在交易大厅挂牌公告HVy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　2、竞买者领取有关拍卖文件HVy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　3、竞买者参加拍卖竞投，应向市地产交易中心提出申请并缴交一定数额的保证金，认可资格HVy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　4、符合资格的竞买者于拍卖前到市地产交易中心领取竞价标志牌，进场就座HVy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　5、 拍卖主持人按公告规定的时间、地点主持拍卖活动。拍卖活动遵循“公开、公平、公正”的原则，自由竞价，价高者得HVy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　6、竞买者最后应价低于底价（保留价）时，主持人有权终止拍卖HVy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　7、竞得人即时与市地产交易中心签订《拍卖成交确认书》。于拍卖日起3个工作日内向没有竞得人退还所收保证金本金HVy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　使用权拍卖的后期工作HVy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　1、 土地使用权拍卖举行后3个工作日内，市地产交易中心将《拍卖成交确认书》附本及有资料，移交给市局用地科HVy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　2、 竞得人持《拍卖成交确认书》，于拍卖后5个工作日内与市国土资源局签订土地使用权出让合同，并由市国土资源局颁发《建设用地批准书》HVy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　3、竞得人按出让合同付清地价款及有关税费后，凭批准文件到市国土资源局地籍科办理土地登记手续。HVy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　二级土地市场的土地使用权拍卖出让HVy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　（一）这里所指是原划拨和出让土地改用途和使用条件等用于经营性房地产项目、土地使用权转让申请以拍卖方式进行和经法院判决需拍卖用于清偿债务的土地使用权转让。HVy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　1、土地使用权拍卖的前期工作HVy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　2、符合城市规划，并经市规划部门同意后，原土地使用者向市国土资源局申请将原经批准划拨或出让土地改变土地用途和使用条件等用于经营性房地产项目用地HVy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　3、市地产交易中心窗口受理申请后，进行初审HVy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　4、 报市国土资源局审批HVy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　5、 完成拟拍卖地块的拆迁及“三通一平”工作。（由原土地使用者完成或由市土地开发中心完成）HVy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　6、市地产交易中心负责完成拟拍卖地块的评估工作HVy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　7、市地产交易中心会同委托人确定拍卖低价。HVy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　土地使用权拍卖操作程序HVy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　（一）具体操作程序与一级土地市场的土地使用权拍卖程序相同HVy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　1、后期工作HVy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　2、土地使用权拍卖举行后3个工作日内，市地产交易中心主持双方签订《出让合同》，将《拍卖成交确认书》附本及有关资料，移交给市局用地科，由用地科完善划拨用地的补办出让手续和已出让土地改变用途的变更手续HVy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　3、竞得人持《拍卖成交确认书》于拍卖后5个工作日内与市国土资源局签订土地使用权补办手续出让合同和改变用途的出让合同，由市国土资源局颁发《建设用地批准书》HVy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　4、竞得人按出让合同或转让合同付清地价款及有关税费后，凭批准文件和收费清单到市国土资源局地籍科办理土地变更登记手续。HVy鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

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