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北京二手房重现加价毁约
风险
推升一线城市房价背后的金融杠杆
根据统计局最新发布的数据,政策刺激下一、二线城市开始飞涨。其中涨幅最高的是深圳,为52.7%。深圳成为历史上第一个出现指数同比上涨超过50%的城市。从同比看,城市间分化现象更为明显。一线城市的房价同比平均涨幅远高于二、三线城市,三线城市房价同比平均仍在下降。
在“330新政”为代表的楼市刺激新政下,为何一线城市能够走出与二、三线城市截然相反的行情,而同为一线城市,深圳为何能够一骑绝尘领先北、上、广呢。对此,北青报曾在今年1月25日刊发相关调查文章《杠杆上的深圳楼市》,深圳楼市迅猛发展得益于深圳放开信贷,其在2015年的住房贷款突破6000亿元。以全国百分之一的人口,占据了约5%的住房贷款额度,可谓是名副其实的“杠杆楼市”。
根据链家监测数据,深圳楼市投资客比例已超过25%,正常市场投资客的比例应介于10%至15%之间。另外,去年深圳买房者中换房或改善置业占了近三分之二,他们大都用已有住房进行二次抵押贷款,从银行套钱出来再投资,许多家庭不惜多方借贷投资买房。
在此背景下,越来越多的深圳人加入众筹买房、联合炒房的队伍。众筹买房即几个朋友凑首付,备好两年月供,房价上涨到某个点时抛出,获利分成。联合炒房的极端是“包楼”,即与开发商协商承包整栋楼,自己慢慢卖。
如今,杠杆上的楼市正在向上海蔓延。本身公积金贷款、商业贷款首付的下降已经拉高买房的杠杆。“场外配置”,一个原本用于股市的名词,现在正快速向房地产领域延伸。据上海方面的媒体报道,从去年下半年开始,上海不少中介公司和开发商都与有牌照的金融机构推出金融衍生品,向购房者推出首付短期垫付等金融产品,而上海链家近日的“金融危机”也与这些金融产品有关。
业内人士认为,让短期内没有购房能力的人,可以提前买了,这部分需求被集中且迅速地释放,让楼市成交量急速提升。而去年下半年,正是上海楼市疯狂推高的开始。
财经观察
北京二手房高温运行背后存什么样预期?
北青报记者近日调查发现,在北京的购房者当中,通过“场外配资”加杠杆的购房者也不在少数。这部分杠杆的来源包括商业银行的消费贷、信用贷以及中介提供的首付贷。购房者通过“场外配资”加杠杆,比例动辄超过1比5,甚至高达1比10。
而杠杆的风险已经通过去年的股灾演绎得淋漓尽致,10倍杠杆下,只要房价下跌10%,资产将清零。链家的一名分析师称,由于这些资金成本都不低,一旦信贷政策收紧,市场将迅速冷却,房子是流动性较差的不动产,购房者买涨不买跌,投资客并非想卖就能卖出去,面临的风险很大。
另外,具体到北京二手市场而言,今年来,北京二手房签约已经高达36413套,相比2015年同期的19491套涨幅高达86.7%,但价格的环比涨幅只有1.5%,并不显著。一名楼市分析师指出,二手房的特殊性在于,每一宗买的背后都对应着一个卖,背后是多空的博弈。“高位放量”的行情,一旦价格滞涨,就是风险将至。
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