房地产业正在缓慢复苏 但不要着急投资地产股

　　中国房地产市场数据在今年利好政策刺激下，相比去年有了明显提升。9月18日，国家统计局发布数据，8月份全国70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨1.7%，这是自2014年9月份以来该指标首次转正。此外，今年前8月，国内商品房销售面积69675万平方米，同比增长7.2%，增速比1-7月份提高1.1个百分点。商品房销售额48042亿元，增长15.3%，增速提高1.9个百分点。

　　在各项数据开始攀升的同时，A股市场上的地产股股价却在不断下跌。

　　房地产领头羊万科A的股价，在今年7月创出自2007年之后的新高，但随后就转向下跌，虽然因为控股权之争促使主要股东进行大量增持，对股价起到提振作用，但万科A在8月仍然下跌2.68%，9月则继续下跌8.55%。

　　另一只重要的地产股保利地产就没有万科这么幸运，即使是在今年牛市最疯狂的5月尾声阶段，保利地产[微博]当月仍然下跌接近20%，此后一路下跌走出五连阴月线，5个月时间里股价遭到腰斩。A股地产指数走势与保利地产基本一致，地产市场的复苏丝毫没有传导到这里。

　　这说明市场并不看好回暖的房地产市场。尽管一线城市复苏迹象比较明显，但二线和三四线城市显得乏力。造成目前“弱复苏”状态的原因，主要是房地产市场的库存水平过高，特别是三四线城市以及东北地区更为严重。即便在6月份销售回暖的情况下，房地产库存水平仍然居高不下。

　　房价依然呈明显的分化现象。消费者在一线城市的购房意向更高，一线城市仍保持供不应求。北上广深四个一线城市7月新建商品住宅和二手住宅价格，均出现了持续3个月的上涨。8月，上述一线城市房价领涨全国，增幅排序为深圳5.2%、上海1.6%、北京1.3%、广州0.9%。一线城市的优质地块，还是会有房企去“抢”。但相比之下，三四线城市市场就显得有些清冷。

　　虽然房价有所回升，但是开发商拿地成本和缴纳相关税费较高，导致投资热情并不高。因此房地产开发持续放缓，投资增速也在下滑。据国家统计局数据显示，1-8月份，房地产开发企业房屋新开工面积95182万平方米，同比下降16.8%。2014年房地产投资增长率为10.5%，今年上半年再度下滑至4.6%。2014年底和2015年4月，房地产投资还一度出现负增长，近两月才出现小幅反弹。

　　在拿地门槛抬高情况下，龙头房企在一线城市的生存机会更高。万科A2015年半年报显示，该公司上半年在广深区域、上海区域、北京区域的营业收入占总82.52%。基于同样逻辑，保利地产的营收同样集中来自珠三角、长三角、环渤海三个重点区域，据其半年报显示，该公司共有在建拟建项目235个，规划总建筑面积12210万平方米，其中待开发面积4916万平方米，一二线城市占比约为73%。

　　东兴证券分析认为，目前房地产行业的基本面仍较好，但房地产板块受到A股市场下跌的影响在加大，即便“金九银十”楼市旺季有利于地产股的反弹，但短期地产股仍会有较大震荡。

（责任编辑：刘朋）

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