商业地产售后返租模式层出不穷 高回报率真那么美？

很多投资者对商铺返租每年高达8%甚至10%的回报率心动不已，但近些年来，商铺返租问题频发，所谓的高回报率是否真如想象中那么美？

超高回报率下的售后返租成了香饽饽

在实际了解过程中发现，目前杭州市面上也确实有一些投资汇率比较高的商业地产，例如杭州中润中心，该项目的小面积商铺实行的也是统一管理包租模式，据该项目的置业顾问介绍，他们实行的是5年包租制，头三年的回报率为7%，后两年为8%。

对普通投资者来说，商铺售后返租确实是一个相当诱人的蛋糕。毕竟在收铺后的前2-5年，投资者能拿到每年低则6%-7%、高达8%-12%的投资回报，比投资住宅、写字楼的回报高得多。

而对于开发商而言，打上“售后返租”旗号也是好处多多。开发商将一个商业项目分割成众多个小面积产权商铺出售给小业主，同时，与小业主签订返租合同，承诺在一定期限内，商铺由开发商统一经营，同时会按约定时间支付给小业主固定的租金。

这样一来，投资人的门槛纷纷降低，因此，其可投资资金总额度也就会增大。这对于整个运作过程都是资金密集型的商业地产而言，无异于暖暖春光。

售后返租看起来很美却暗藏许多风险

然而，这一模式暗藏很多了风险。比如，在建工程无法按期竣工时，经营管理者与购房者的租赁协议无法实施等。

以前段时间烂尾的桐乡世贸中心为例，业主在买下商铺后可以返租给桐乡世贸中心商业经营管理有限公司，托管期六年，返租的年回报率为10.6%。开发商甚至还给出了如果六年后达不到这个收益，可以无条件的退铺的承诺。

原本看起来稳赚的项目如今却因项目资金链断裂却烂了尾，拖欠业主的近3个亿的返租金额何时能归还仍是未知数。

桐乡世贸中心只是一个缩影，其实许多返租商铺对开发商的综合运营能力要求都极高。通过零售产权，短期内回收大量资金，保证工程建设的顺利进行和物业的正常营运— —但是，封闭式的大型商业物业往往一卖就散，一散就乱。

例如一个三五年内完成了销售的项目，开发商实际已经可以套现出局，承租商背着巨大的租金成本，是否能够保证经营10年？谁来保证随后承担包租合同的承租商有足够的支付能力和信誉？这其中的任何一个环节出现问题，投资者的美梦就将化为泡影。

变相营销层出不穷 商铺售后返租合法性存疑

除了高风险以外，对于售后返租是否合法的争议也从未断过，据住建部的规定，房企不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，也不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。而且从新广告法的规定来看，公开承诺投资回报率亦是不在法律允许范围之内的。可就算是这样，为什么售后返租依然层出不穷？

高回报率，这是售后返租这类投资性物业的最大卖点。据透明售房网数据显示，截至2015年11月12日14时，杭州市区可售的非住宅面积一共有7208491平米。库存量大导致的供过于求局面由来已久，为了能够突出重围，不少开发商使出浑身解数吸引购房者，高回报率的售后返租就是其中之一。

世邦魏理仕杭州分公司董事总经理马英枢作为一种促销手段来说，售后返租的存在有其一定的合理性，“有些项目可能为了考虑未来形象、定位落地等因素。希望整体运营，因此（用过该种手段）把经营权拿回来。

”此外，马英枢认为售后返租现象是所以还存在灰色地带，是因为市面上有不少商业项目都在进行“变相返租”———商铺价格给出大的优惠折扣，但要求项目前几年由开发商统一经营的销