冯焱东:楼市去库存关键在供需双向发力
据国家统计局数据,我国房地产待售面积自2011年来一直在不断增长,2011年底全国待售面积为2.72亿平方米,2012年、2013年、2014年、2015年10月分别增长到3.65亿、4.93亿、6.22亿和6.86亿平方米,待售面积/年销售面积比例从2011年的25%持续上升到2015年10月的53%。
值得一提的是,当前统计的还只是显性库存,即已领预售证但未售的部分,实际上还有更庞大的隐性库存,即尚未领预售证的那部分库存。近年来,各地出让了大量土地,正在开发(或准备开发)但未开盘的库存不容小觑,显性与隐性库存相加的真实库存应该远高于当前统计。
虽然今年以来房地产销售较明显回暖,1~10月全国商品房销售面积增长7.2%,销售金额增长14.9%,但我国房地产待售面积仍处于不断增长状态,投资额持续高于销售额,房地产供过于求的状况并没有因销售回升有所缓解。
总体而言,我国房地产仍处于库存增长阶段(一线城市除外),去库存阶段还没有到来,这一基本判断我们必须清楚。可以说,房地产市场的主要矛盾已经从前些年关注房价泡沫演变为供应泡沫。供应泡沫危害很大,不仅影响行业健康发展,若处理不好还可能危及经济安全和社会稳定。
当前楼市去库存已成为行业乃至国民经济的一项重要任务。笔者认为,去库存要在需求侧和供给侧双向发力,总的原则是扩大需求,同时抑制和改善供给。
需求侧:契税仍有优惠空间
扩大和鼓励需求主要有金融、财税、行政等方式。从金融政策看,当前货币政策相对宽松,利率不断下调,首付比例已有所下调,未来还有下调空间,限贷规定也可以考虑适当再松绑,要积极谋划公积金贷款证券化,增加资金,优化改善公积金提取与贷款流程,稳步推进住房银行的设立,加快房地产信托投资基金的正式推出,金融租赁要向房地产积极拓展,以上种种金融措施对提升房地产交易量将起到较明显作用。
财税政策方面,房产税可以考虑适当推迟,契税尚有减免优惠的空间,保障房建设上可考虑直接购买部分商品房,棚户区改造须加大货币补偿比例,促进拆迁户直接购买商品房。行政措施方面,主要是户籍要进一步放开,另外限购可以考虑适当再放松一些。
据统计2014年底我国城镇化率为54.77%,但城市户籍率仅为35.9%,约2亿人工作生活在城市但没有城市户口。除一线城市外,入户政策应考虑进一步降低门槛。
过去国家刺激住房需求往往有较大顾虑,主要是担心房价过快上涨,现在这个顾虑小多了,因为供过于求背景下适当刺激需求不太可能引发房价快速上涨。
那么,在政策鼓励下需求能增加多少?2013年,全国房地产销售面积达到历史高峰,为13.1亿平方米,2014年下降到12.1亿平方米,今年虽然在政策红利下有所增长,但预计仍低于2013年的水平。
虽然政策能鼓励住房消费,但随着整体经济增长和城镇化速度的放缓,未来几年成交量不可过于乐观,所以说房地产去库存在鼓励需求的同时,必须控制和改善供给。
供给侧正是去库存的重点和难点所在。从历年来的调控效果来看,刺激需求易,抑制需求难;刺激供给易,抑制供给难。去库存必须在需求和供给两个方面同向用力,不能一方面在想方设法消化库存,另一方面土地还大量出让,这样去库存永远实现不了。
在我国,房地产不是一个完全市场化的行业,因为房地产源头土地的供应具有垄断性质。作为唯一土地供应方,地方政府对房地产行业的影响非常大。因此,去库存也要地方政府发挥关键作用,即严格控制土地出让规模。
http://www.xianzhaiwang.cn/ent/177011.html
1、凡本网注明“来源:***(非鄂东网)”的作品,均转载自其它媒体,转载目的在于传递更多的信息,并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。
2、如因作品内容、版权和其它问题需要同本网联系的,请在30日内进行。
征稿启事:
为了更好的发挥鄂东网资讯平台价值,促进诸位自身发展以及业务拓展,更好地为企业及个人提供服务,鄂东网诚征各类稿件,欢迎有实力机构、研究员、行业分析师、专家来稿。
- 1谢霆锋当众吻王菲 谢霆锋王菲最新消息
- 2武侠小说家古龙逝世三十周年 古龙小说经典角色你最爱哪
- 3陈伟霆阿sa分手 蔡卓妍与陈伟霆情变真相
- 4王菲献唱港囧 港囧什么时候上映
- 5林依轮全家福曝光 林依轮老婆儿子照片个人资料
- 6范冰冰赴港被拍 红红的嘴唇性感至极
- 7颖儿锁骨放鸡蛋 颖儿减肥前后对比照及个人资料
- 8杨贵妃马震戏被删 范冰冰马震视频片段被删除网友遗憾
- 9好声音被曝黑幕真相 中国好声音有黑幕吗
- 10网友“水叔木兆”晒出了自绘香港电影十二钗小像 美人们 寄丢论文错失考研 | 95岁抗战老兵跳楼自杀 | 74岁肚皮舞奶奶 | 国考46万人弃考 | 李天一最新消息 | 吵架爬电线杆触电 | 偷情被撞躲阳台坠亡 | B超查到男婴说女婴 | 史上最严国考开考 | 醉驾扇交警耳光 | 王力宏爬树庆祝 | ARJ21交付运营 | 张铁林坐床成活佛 | 千万跑车撞护栏 | 寒风中为孩占车位 | 杨幂探班迪丽热巴 | 广东一仓库起火 | 复合被拒砸死前妻 | 神秘人捐款17年 | 母亲地铁哺乳被批 | 吵架爬电线杆触电 | 偷情被撞躲阳台坠亡 | B超查到男婴说女婴 | 史上最严国考开考 | 醉驾扇交警耳光 | 王力宏爬树庆祝 | ARJ21交付运营 | 张铁林坐床成活佛 | 千万跑车撞护栏 | 寒风中为孩占车位 | 吵架爬电线杆触电 | 偷情被撞躲阳台坠亡 | B超查到男婴说女婴 | 史上最严国考开考 | 醉驾扇交警耳光 | 王力宏爬树庆祝 | ARJ21交付运营 | 张铁林坐床成活佛 | 千万跑车撞护栏 | 寒风中为孩占车位 |
叶一茜微博截图 中新网11月30日电 昨日,叶一茜在微博晒出爱子坐高铁的照片,还留言称,“第一次坐高铁对所有事物都充满了好奇,兴奋极了”...[详细]
易烊千玺微博截图 中新网11月30日电 昨晚,易烊千玺在微博晒出卖萌照,并称:“15岁第二天天气超好,拍摄休息出来玩啊玩,感觉好久没见到雪...[详细]
- 叶一茜晒爱子坐高铁萌照 网友赞:完胜他爹
- 易烊千玺晒卖萌照 冰天雪地穿单裤露脚踝
- 四川泸州四母子都长寿 年龄加起来超350岁
- 北航舞台事故10人留院治疗 安监部门介入
- 张铁林否认举行活佛坐床仪式 称自己已皈依
- 47岁邱淑贞超市购物 为女儿和丈夫作美味晚餐
- 徐若瑄儿子笑迎第1个圣诞节 王力宏送婴儿服
- 《诗歌之王》罗中旭告诫毛宁:孤独不是犯错理由
- 黄安回应台湾音乐人指其是台独分子:抹黑我