楼市在变天 中国楼市大趋势将有大变动(2)

　　我们通常用M2/GDP的比值来衡量一个国家货币的超发程度，货币超发是指货币发行的增长速度超过货币需求的增长速度，即货币供给量超过了维持经济正常运行所需要的货币量。换言之，正常情况下，GDP每增长1元，货币也相应增长1元。广义货币供应量即M2在一定范围高于GDP增长也算合理，但M2过高就会面临通货膨胀的风险。目前，世界平均水平为1。26。如图所示，2016年美国M2/GDP比值为0。74，日本为1。71，目前中国已经超过了2。0。EyW鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　也就是说，本次堪称为历史新低的M2涨幅其实也是释放一个信号，是国家调整经济结构，稳定货币政策，降低金融杠杆的表现，这或许也是全民炒房的房地产经济时代的终止符。EyW鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　阮健弘称，相关数据表明，去年年底以来，随着我国房地产调控力度不断加大，房地产信贷增长势头回落，抑制房地产泡沫见成效。EyW鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　天风证券认为，6月M2同比继续下滑至9。4%，再创新低，金融去杠杆导致银行存款派生能力大幅下降，未来M2增速维持低位或成常态。EyW鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　业内人士称，楼市泡沫终究是要萎缩了。EyW鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　二、一线城市房价松动EyW鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　最近，关于房价下跌的新闻有点多，似乎楼市降温这才刚刚开始。不少新闻里指出，从北京东西城多个“学区房”市场发现，“学区房”成交量急剧下滑，不少房源价格跳水近百万元。虽然我们知道这都仅是个例，但我们可以看到，大家的心理预期都在发生微妙的变化。EyW鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　调控没有最严，只有更严。EyW鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　从去年“十一”前后以来，楼市调控不断升级加码，到今年3月以来，楼市调控升级至2。0。此后，在高强度的限购、限贷、限售组合拳之下，一线城市房地产市场“闻风而动”，不仅成交量下滑，房价也出现松动，甚至是曾经一天一个价的北京学区房市场也遭遇了“极寒”。EyW鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　下图是4个一线城市的新建商品住宅价格环比情况，我们可以明显地看到，从去年8、9月份一线城市的房价环比到达顶点之后，便开始走下坡路。EyW鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　三、银行卡住楼市的脖子EyW鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　融360六月房贷市场报告显示：6月全国首套房平均利率为4。89%，为基准利率的9。97折，环比上升了3。38%。EyW鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　533家银行中，超八成的银行无利率优惠，有32家银行执行基准利率上浮(1。05-1。2倍不等)，全国仅11家银行提供9折优惠利率。EyW鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　值得一提的是，今年4月全国首套房平均利率为4。49%，创下了历史新低。但在此后，银行开始上浮房贷利率，5月平均利率为4。73%，环比上升4。64%、6月上升到4。89%。EyW鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　房贷大有全面回归基准利率的势头，甚至是重回5。0。EyW鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　我们可以来回顾一下，上一次全国首套房平均利率5。0还在2015年，当时8月份的房贷利率为5。15%。2015年是去库存大年，当年很多城市都下了成交量纪录，而房贷成为银行的香饽饽，那一年是房价出现大涨趋势的元年，当时平均房贷利率是5。0%以上。EyW鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　从2015年9月以后，利率就持续走低，到2016年，全国首套房平均利率基上保持在4。5%左右，2016年是房价暴涨的一年，也是近年来、全国首套房平均利率最低的一年。房价上涨、成交大量大增，房贷仍然是银行的主流业务。EyW鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　而到今年，随着政策高压线逐渐收紧，加上银行资金紧张，银行和楼市开始撇清关系。银行开启房贷议价模式、价高者得已经不是什么秘密了。EyW鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　业内人士指出，现在来看，全民炒房的时代已经结束，入市门槛已经提高，对于大部分热点城市来说，这个时候进场楼市的人，要么是刚需，要么是改善型住房，炒房成本已经相当高昂。

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