房贷首付比例下降 民众心中乐开了花
与此同时,一线楼市价格却继续走高。中国指数研究院10月1日发布《2015年9月中国房地产指数系统百城价格指数报告》显示,今年9月,深圳、上海、北京新建住宅价格同比分别上涨28.5%、11.27%和5.63%。
在量跌价升的背后,一线楼市呈现出刚需盘销售单价的上升和新盘高端化、豪宅化的趋势。
专家认为,一方面,新盘特别是中低价位刚需盘供应减少,进一步刺激了一线楼市的涨价预期。据网易房产数据中心的统计,今年年中以来,北京门头沟、大兴和石景山等原先刚需盘集中的区域,新建住宅的平均单价都已经突破3万元。
记者在北京、上海多个项目看到,目前即使新盘入市,高价盘的占比也越来越大。截至9月中旬,北京单价超过10万元的豪宅签约套数创下历史新高。
另一方面,住宅类土地供应稀缺,房企在一线城市不惜高价拿地,土地价格飙升,带动新建住宅价格继续抬头,并通过价格传导效应向外围扩散。今年以来,一线城市频出区域地王,八九月间,北京、上海、福州、苏州、成都等城市,均出现住宅用地楼面地价溢价超过50%的土地出让。
业内人士认为,为追求更高利润,势必会出现一些高端项目,同时拉动周边价格的上涨,但是这种状态能否延续下去有待市场检验。
不少城市去库存压力有待释放
中国房地产行业协会原副会长朱中一认为,“930”和“330”楼市新政在政策层面显著拉动了改善型需求,促进全国楼市整体成交量上涨。刚需和改善型需求在政策上获得鼓励后,住房消费在市场化机制的主导作用下正逐步释放。
虽然同享优惠政策,但一二三四线城市楼市分化却在加剧。绝大多数三四线城市的房价水平仍不及一年之前。上海财经大学不动产研究所执行所长陈杰教授认为,在新政策下发后压力释放有限。
专家认为,在当前房地产市场总体弱复苏的局面下,城市间房地产市场发展已显现出信贷、人口和投资的“虹吸效应”。
--贷款资源高度集中于重点城市。从各地贷款数据上看,“930”和“330”政策并非全国普惠。一位银行监管部门官员介绍,“目前房地产信贷资源高度集中,全国六大城市的贷款余额约占全国整体水平的30%左右。”
--购房人口持续导入重点城市。易居中国执行总裁丁祖昱认为,目前大量三线城市人口处于流出状态,一二线城市人口持续流入。“一线城市拥有发达的产业,可以吸引大量外来人口,从而形成持续强劲的住房需求;二线城市的房地产市场发展则根据供求情况明显分化;三四线城市整体房地产市场普遍较为暗淡,排名靠后的城市多为人口流出现象显著、人均可支配收入较低的城市。”
--开发性资金向一二线城市集聚。中原地产首席分析师张大伟认为,为规避三四线城市库存过剩的风险,众多房企聚集一二线城市拿地,房地产投资资金快速转向一二线城市市场。
专家认为,不同的政策导向显示出未来房地产市场调控的差异化将成常态。9月30日,央行再度发文调整非限购城市的首付款比例,以及推行公积金异地贷款,也意在降低非限购城市的去库存压力。
中国人民大学研究称,从长期来看,三四线城市过高的库存未来主要依靠城市化和改善型住房需求消化。目前的房地产调控政策正改变当前简单宽松的导向,针对不同区域采取不同的治理:一线城市适度控制,防止价格过度上涨,同时给予三四线城市住房消费政策扶持。
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