楼盘开发出现天价 民众声称对此十分无奈
解套靠新地王?
事实上,《证券日报》记者曾在过去两年里实地调查过北京、南京、上海的多个地王,调查后发现,除了地王本身未来定位必为高端产品,开发周期较长外,入市前实际上几乎都经过了两年以上的“搁荒”期,有的甚至多达近10年。
而在北京市场上,这几年几乎出现了一条规律,旧地王靠新地王解套,孙河板块最为明显。据《证券日报》记者了解,2013年7月份,中粮地产以23.6亿元,楼面价4.8万元/平方米摘得孙河一宗住宅用地,刷新5个月前泰禾集团在该板块摘得的地王楼面价,成为新地王。同时,泰禾解套。2015年9月2日,保利首开以64.83亿元、楼面价53830元/平方米的代价夺下孙河地块,成为孙河“双料地王”,中粮因此解套。
而三年前的9月26日,龙湖地产摘得孙河乡北甸西村居住用地时楼面价为20158元/平方米,三年间,孙河板块楼面价飙升近3.4万元/平方米,暴涨1.67倍。
但现实是,因为北京动辄5万元/平方米起的楼面价,售价“10万元+”豪宅市场已变红海。
“未来售价‘10万元+’的顶级豪宅供应量将达到50个项目,供应规模为5000套左右,虽然不可能在一年间推向市场,但消化周期很长。尤其拿这些地的开发商都是大型上市公司,对销售速度和利润指标都是有要求的,有巨大的市场压力。”亚豪机构市场部总监郭毅向本报记者如是表示。
事实上,《证券日报》记者近期实地探访了新兴的“豪宅集中营”东坝板块,在这个靠近五环的地段中,龙湖、恒大、保利等开发商的高楼正在拔地而起。鉴于东坝板块已被规划为第四使馆区,将来配套将非常完善,市场预期利好,率先入市的项目龙湖·天璞和保利首开天誉项目,叫价在8万元-10万元/平方米,甚至超过10万元/平方米。
“保利首开天誉项目这块地是在2013年拿的,楼面价大概5.6万元/平方米,当时地价较高。” 保利首开·天誉相关负责人向本报记者坦言,但这个项目如今为五环边上的城市别墅,稀缺性非常强,且总计仅为116套,总价控制在1300万元起,10月份开放以来,大量地缘性“换墅”客户来访。该人士称,从今年来看,别墅市场整体成交均价每平米已经超过6万元,相比去年涨幅达到了6%,保利、首开也正是以这种城市别墅的业态去突围的。
可以说,保利与龙湖是在东坝板块上动作较快的房企,相比而言,恒大地产2013年11月份耗资51亿元摘得的仅有8万平方米商品住宅的东坝地王,至今尚未入市销售。《证券日报》记者在实地探查时发现,恒大东坝项目的建筑栋楼已经很高,却迟迟未入市。
事实上,经《证券日报》记者实地探访获悉,恒大、首城等开发商都在该区域大量布局,未来该区域供应还将增加,竞争压力并不小。
“除了地段、产品特性外,购房者买豪宅是按照总价逻辑去选择的,这将倒逼开发商绞尽脑汁要么在产品上下功夫,要么在赠送面积上下功夫。”某业内人士称,即使如此,在大量高净值人群去海外置业的背景下,未来两年,北京豪宅市场的压力将进一步加剧。
“把地价搞成房价,旁边的房子在卖,只能期待下一个开发商救你,他不来,你就得等着。”上述上市房企高层向《证券日报》记者如是直言。
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