王健林再成首富 “首富”一夜变“首负” 标题党突袭王健林

1，高负债经营是中国地产公司的常态，即使是新常态里，负债也不会消失，还会是地产的关键词。中国地产业关于资产负债率的安危警戒线，有大致的标准70%（万达商业是72.7%），但处于不同生命周期阶段的地产公司，对这一指标的容忍度往往也不一样。比如，现在万达的资产包里仍有大量的重资产（持有物业），这天然就会导致负债高一些。低了，或者高了，对于不同阶段的地产公司而言，往往有着复杂的意义。

另外，资本界更愿意使用净资产负债率去评估一个企业的财务激进程度，而这一指标很多活跃的房地产公司往往都突破了100%。同时，用净负债率来评估一个企业的债务风险。为什么喜欢用净负债率？因为，房地产行业比较特殊，里面有大量的预售账款，这些回笼的预售资金对于一个房企非常重要，可以说是越多越好，但是，它却入账为“负债”类别。因此，一个企业的净负债率高，并不意味着它真的就很危险，这里面有结构上的假象。

2，资产抵押给融资方是房地产预售制中的内容之一，太正常不过。而预售是整个中国房地产过去二十年发展的基石，没有预售制，就没有房地产。

同时，当我们去评估一个企业的流动性风险时，也要相当注意它的债务结构。有很多时候，债务规模很大，但是如果债务结构合理，长债多于短债，这就是很好的情况了。

3，经营性现金流对一个地产公司相当重要，最好是正值，越多，则显示出财务上的安全冗余越大。但是，这一指标是财务报表里的节点数据，要综合比对过往数年的历史数据来看，才能得出一个相对准确的结论。

目前，万达目前正在进行一场去地产化的改革，淡化销售额，加大租金与运营收入。在这样一个“过程中”时刻，销售额仍然很大，租金收入正在快速赶上，但是短时间内还无法与销售进账平起平坐，在这样的时候，现金流出现一定阶段的负值，并不奇怪。

从行业集体来看，能够在大多数时间段里保持经营性现金流为正的企业，是相当少的。即使公认财务指标相对健康

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