杨红旭：学区房价格为何只涨不跌

学区房是近年非常热门的一种房地产住宅类型，主要是由优质教育资源稀缺，以及区域分布不均造成的。当前我国公立小学实行就近入学的政策，想要上重点小学，就需要拥有所在片区的房地产住宅（或无限期使用权的老公房）。

其实，学区房主要是指小学学区房，而初中有所不同。2014年《教育部关于进一步做好小学升入初中免试就近入学工作的实施意见》出台后，初中也实行就近入学，但各地政策存在差异，一般需要参照小学学籍和户籍。另外，很多地区的私立初中，教育质量甚至优于公立初中，而私立初中通过考试择优录取生源，一般不收地段生。所以，初中房地产学区房没有小学重要。

中国人自古重视教育，古有“孟母三迁”的故事，现有重金购买学区房的风潮，只要有能力买学区房，就绝不让孩子输在起跑线上。优质学校资源稀缺，也造成了学区房的供不应求。

因此，很多城市的优质学区房便成了只涨不跌的神话，单价明显高于同一区域的非学区房。而且，一个城市最优质学区的房地产住宅单价，很可能是整个城市的最高价。最典型的例子是北京，2014年西单附近的文昌胡同一间面积仅有10平方米的民宅，房地产售价高达340万元，单价34万元/平方米，全国最高！只因对口北京最好小学之一的实验二小。

那么，学区房价格涨幅到底有多大？不妨先看两个案例，一个是北京西城区塔院胡同。西城区是北京优质小学最集中的城区，德胜门板块的塔院胡同小区多为单位公房，一部分为自动化研究所的央产房，建筑年代较新，大多在1998年左右，对口北京实验二小。

根据房地产安居客的二手房报价，塔院胡同小区的单价从2012年12月的42900元/平方米，涨至2015年11月的77400元/平方米，三年上涨八成。去年，北京全市的二手房价格上涨8%左右，而塔院胡同上涨近50%（2014年下半年曾下跌，导致基期值偏低），其所在的德胜门板块上涨27%。可见，房地产学区房涨幅远超全市均值。

另一个案例是上海浦东的万科新里程。今年网上有人总结：浦东有三大房地产价格大涨的“神盘”，万科新里程、张江汤臣豪园和证大家园，皆为学区房。

万科新里程位于浦东三林板块，处于内中环之间，2007年竣工，算是次新房。其对口的明珠小学是浦东升学率（考上重点初中）第一的小学。该盘二手房单价从2012年12月的28500元/平方米，涨至2015年11月55800元/平方米，上涨近一倍。而其所在的三林板块二手房均价（多数楼盘皆非学区房），同期上涨幅度只有40%。

从2014年表现来看，上海二手房均价由30400元/平方米上涨至34000元/平方米，上涨12%，而万科新里程上涨40%，三林板块上涨11%。可见，三林板块涨幅与全市总体相近，而万科新里程却大幅超过。

从上述两个案例可知，无论是短期还是中长期来看，特别优质学区房的价格涨幅多是一个城市最高的地方。购房者无论是为了孩子上学，还是出于长期投资，学区房都值得关注。

北京2014年秋季入学，首次实施了严格的划片招生，小学就近入学比例达93.7%，初中就近入学比例达76.8%，而此前的择校生、条子生、共建生比例大幅下降。当然，未来相关部门还应努力把公立学校的优质教育资源均衡化。私立学校则让市场机制说话。

实际上，学区房并非中国特有的，外国也有学区房。比如，美国房产税中的一大块主要是花在学校上，越是好的学区，房东交的房产税就越高。目前，我国暂无房产税，于是学区房的价值就体现在房价上。

（作者为上海易居房地产研究院副院长