买房未过户遭法院查封 新房主打官司赢房产

　　【买房未过户遭法院查封 新房主打官司赢房产】

　　记者黎俊荣通讯员齐志彬

　　买了房子暂未过户，没料到卖家因债务问题被起诉到法院，尚登记在卖家名下的房子被法院查封。为保卫自己合法买来的房子，新房主向法院提出“案外人执行异议”申请，要求终止查封。

　　经历一审和二审漫长的官司后，查封令终于取消，新房主李先生松了一口气。

　　基本案情2008年6月20日，李先生购买刘某位于北京市朝阳区某处房屋一套，李先生依约付清了购房款，刘某将房屋钥匙及房产证交给李先生。双方签订了《委托合同》，约定由李先生全权办理上述房产过户及出售的相关事宜，并将委托合同公证。

　　2008年6月27日，刘某将房屋交付李先生使用，但该房屋至今未办理所有权变更登记手续。

　　2009年10月14日，华容区人民法院在审理朱某某与刘某股权转让合同纠纷一案中，依朱某某申请采取保全措施，查封刘某位于北京市朝阳区某处房屋一套。

　　2010年10月29日，案外人李先生向华容区人民法院提出执行异议，被驳回。

　　2010年12月16日，李先生不服一审判决，向市中级人民法院提起诉讼。法院审理争议焦点：一是李先生通过案外人执行异议之诉，主张其享有北京市朝阳区某处房屋的物权能否成立；二是人民法院应否停止对诉争房屋的执行。

　　此案一审、二审分别由华容区人民法院、市中级人民法院进行。

　　一审法院审理认为：李先生付清了全部房款，并实际占有和使用该房屋，但李先生未及时办理产权变更登记。根据《物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转 让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。此案的房屋买卖合同不能履行，李先生应通过其他方式维护自己的合法权益。 故判决驳回李先生的全部诉讼请求。

　　二审法院审理认为：双方当事人签订的房屋买卖合同合法有效，应受法律保护。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七 条：被执行人将其所有需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以 查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定。

　　由于李先生已支付了全部房款，实际占有了涉案房屋，其购买涉案房屋时另案诉讼并未发生，其并未有与刘某恶意串通、故意损害他人利益的主观动机，而且诉争房 屋在查封前未过户亦没有证据证明是李先生的过错。综上，二审法院认为原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，依法予以纠正。遂判决：撤销原审判决；停止华 容区人民法院执行朱某诉刘某股权转让合同纠纷一案中对北京市朝阳区某处房产的执行。

　　分析点评本案一审、二审的结果截然不同。那么，针对该类异议案件，是适用《物权法》依据登记生效规则确认房屋权属，驳回案外人异议，还是适用最高人民法院 《查封、扣押、冻结财产规定》确定产权，解除查封措施呢？根据《物权法》，通常情况下我国对于不动产物权，原则上采用登记生效主义原则。但在不动产物权变 动的过程中，由于各种原因也会出现登记物权与实际物权不相吻合的情况。在此情形下，虽然权利人对物的支配没有通过不动产登记形式表现出来，但只要有证据表 明权利人有合法的依据，就可以决定物的最终归属，也应当对权利人进行保护。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产规定》第十七条规定 的目的就是在于保护无过错的买房人，通过其优于普通债权的权利层级保护方式，实现对买房人利益的优先保护。

　　基于我国的国情，有关物权取得应以《物权法》物权登记生效的规定为原则，以《查封规定》第十七条为例外，即《查封规定》第十七条规定的无过错第三人占有不 动产，依据的是一种法定优先债权，该债权应当优先于普通债权存在，故在《查封规定》第十七条规定的情形下，无过错第三人基于法定的优先债权可以对抗执行申 请人的普通债权。二审法院基于此观点形成上述判决。