凤凰街道小区两种物业管理模式剖析

　　【凤凰街道小区两种物业管理模式剖析】

　　编者按jNA鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　社区建设是城市建设的基础，是体现城市建设现代化程度的重要标志之一；物业管理是社区建设的载体和组成部分，社区建设中的许多内容需要依托物业管理服务来进行。随着城市框架不断拉大，城镇化快速推进，新建住宅小区不断交付使用，居民的居住需求从单纯的生存型、刚需型向舒适型转变，对居住环境的舒适性、安全性、宜居性提出了更高要求，同时也对社区治理提出了更高的要求。近年来，凤凰街道高度重视城市管理工作，推进物业管理“三位一体”，积极探索物业管理新模式，建立社区居委会、业主委员会、物业服务企业三者互为一体、互相促进的物业管理机制，居民获得感、幸福感不断增强。jNA鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　内力内化于心jNA鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　把小区物业交由物业公司管理已成为备受推崇的方式，但不排除有特殊情况，比如永利花园小区。该小区的物业不是由物业公司管理，而是由小区成立的业主委员会自治管理、自负盈亏。jNA鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　业主委员会自治以来，小区硬件条件逐步改善，不满、纠纷等现象也几乎不存在，物业费交纳率达到99%。小区的自治管理模式得到了绝大部分业主的认可，其他小区业主纷纷过来取经。jNA鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　“以前我们小区也是由物业公司管理，但是较果不尽人意。特别是房子交付后，存在的问题比较多。而有些问题，时间长了，也都慢慢暴露出来了。”小区居民刘女士说。jNA鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　“别看我们现在物业费交纳率99%，自治之前，业主与物业公司的矛盾非常严重，业主都不愿意交纳物业费。我们之所以实行业主委员会自治管理，就是鉴于之前的种种问题。比如说，收钱不办事、花钱不公开、小区脏乱差，经常被偷盗等等。”与此前的两任物业公司打交道，让张华春精疲力竭，他认识到靠物业公司很难解决小区问题。2014年下半年，经过小区党员和热心居民的讨论，在街道和社区的指导下，大家决定尝试自治，热心的张华春被推选位自治带头人，开始了自治的摸索。jNA鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　“‘去除弊端，让小区生活回归正常。’是我们成立业主委员会自治最初的想法，而事实证明，我们的自治管理模式是符合小区发展规律的。”张华春说。jNA鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　自治第一步是给小区装监控，换门禁。手里没钱，业主委员会成员就提前交了一年物业费。点滴变化居民看在眼里记在心里，“小区是大家的，他们为小区好，带头交费了，咱们更没理由不交费了”、“咱们党员不能落后”……事情很快在小区引起热议，不少热心居民和党员找到张华春提意见、出主意。换掉破旧垃圾桶，使得每一栋楼前出门就是垃圾桶；维修路灯，使得夜间居民不再摸黑回家；刷黑填平道路，铺设沥青，重新划定230个停车位，使得出行安全，停车更方便。小区无绿化，业委会买来桂树苗、樱花树苗种上，为小区带来一抹绿意。他们添置健身器材、石凳石桌，引得居民常下楼。要问钱从哪里来？平时一点一滴省下来。业主委员会自治后，小区的开支减少了，直管后信任度提高了。因为业主委员会的成员没有报酬，且不以盈利为目的，所以节省了很大一部分开支，再加上业主委员会成员们自筹，申请维修基金，资金的问题得到解决。虽然凭着热情干事，但是业主委员会成员们的工作没有一点马虎。“我们选举业委会成员时会选择有热心有能力的党员作为代表，因为大家平时都忙，所以担当精神尤为重要。”居民杨先生说。业委会成立物业执行部，聘专业人员从事物业工作，通过微信群沟通，对居民反映的问题督促物业人员及时解决，大大提高了办事效率。jNA鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　物业费是大家都关心的问题。几年来，永利花园小区的物业费一直未涨，但服务水平一直在提高，正可谓“费用低标准，服务高标准”。“把业主的利益放在首位”是永利花园业主委员会工作的宗旨，业委会管理下的物业执行部自然也是这样。正因如此，很多业主愿意参与互动。jNA鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　张华春告诉记者，每年业委会会定期将资金的收入和使用情况及时向业主们公开。盈余的资金，在保证维修和员工工资的前提下，用于投入小区空间的整改。永利花园小区自业主委员会自治以来，用于小区绿化、道路、健身等公共设施的投入已超过七十万元。业委会用两年不到的时间，让小区新增了十多个公共空间项目。jNA鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　下一步，永利花园小区业委会将根据居民意愿逐步修建电梯，方便高楼层居民出行，“美化与安全，休闲与便捷的结合，让每一位居民每一年都能够感受到新的变化，居住的幸福感也逐年提升，小区的矛盾也随之化解不少。”张华春说。jNA鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　外功外化于形jNA鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　福源花园是位于寿昌社区的住宅小区，2005年物业入驻，如今，小区居住着600多户居民。和同期新建的小区相比，福源花园小区各方面都保持在不错的水平。jNA鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　去年，社区以党建促物管，指导福源花园小区成立了物业党支部。“设立党支部，就意味着我们不仅是一家经营公司，更是一个基层党组织，要发挥党员先锋模范作用，更好地服务小区居民。”说这话的是物业公司经理洪亨银，他也是党员。基层党组织是为群众服务的，物业管理提供的也是居民服务，二者之间高度契合。jNA鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　物业公司从办公楼中拿出一个房间作为“党员之家”，当匾牌悬挂、党旗高扬，党员入党誓词上墙，这里立即充满庄严、神圣之感，每月一次的支部主题党日，如春风沐心，似细雨洗尘，物业人员的精神面貌变了，物业与居民的关系也由冰冷的合同关系转变为和谐温暖的邻里关系。3栋有居民停车时将苹果手机和钱包落在地上，物业保安人员巡逻时捡到交给物业管理中心，失主到物业调监控时，物业工作人员向失主询问了丢失物品情况，将东西原物归还。以心换心，业主物业费交纳率达95％以上。jNA鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　公共设施维护、环境保洁、小区绿化、供水供电管理、小区秩序安全等方面工作得到居民认可，4栋402户居民陈翠莲每次交物业费都会夸几句小区卫生做得好，垃圾清扫得及时。物业管理中心处有一张黑板，哪家哪户出现问题都会及时收集上墙，解决一件划掉一件，保证居民问题都得到解决。jNA鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　而在吴都社区，有个小区环境变了样，引得住户称赞不已，到底如何？一起去瞧瞧。走进擎天华府南门，汽车自由进出，畅通无阻，径直驶向车库。来往居民不少，但地面上仍十分整洁，门口有两张凳子，供居民休息。小区居民王大娘陪邻居过来办门禁卡，手里拿着太阳伞笑意满满，“我们社区这一年变化可不小，终于来了个靠谱的物业公司，小区的问题有人管，居住环境变亮变美了，心情也好了呢。”jNA鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　擎天华府共306户居民，历史遗留问题导致历任物业公司都难干长久，而且问题越积越多，小区环境脏乱差，基础设施基本瘫痪，安全无保障，矛盾纠纷多。业主对物业需求期望值较高，迫切需要负责任的物业公司。jNA鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　“我们刚接手时可以说是‘一穷二白’。”曹小兵说，作为小区变化的推动者，吉家物业负责人曹小兵感慨万千。刚进驻，曹小兵就摸进了小区业主群，自改名称“管家曹”，面对小区千头万绪的问题，曹小兵没有和居民谈物业费，“咱们不看‘广告’看‘疗效’。”先行投资80万，将水电、消防设施、电梯、门禁、监控摄像头、路灯小区全部维修换新。“小区居民电动车特别多，没地方停，我们建了一间车棚，免费停车，充电一元。之后发现居民快递量很大，又扩建了快递柜，量大或者重的东西我们也有拖车帮忙送上楼。前段时间居民在微信群里抱怨经常停水，我们就想着买一个大水桶，作为临时存水点，随用随接，没过几天还真停水了，存的水派上了大用场。”jNA鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　细节打动人心，如今，大家有需求都会在群里联系曹小兵，而曹小兵也做好了为居民长期服务的打算，他长期在物业管理处没日没夜加班，其他物业人员都笑着打趣曹小兵在小区安了家。jNA鄂东网|www.xianzhaiwang.cn

　　而在管理上，曹小兵也有自己一套办法。高空抛物是小区经常遇到的问题，曹小兵不吝资金，买回高空抓拍摄像头，将抓拍的图像传到群里，也不点名道姓，乱丢的居民自知理亏，从此再也不敢乱丢。居民看到变化，物业费收起来就容易，如果居民对交费有不满有疑虑，找物业理论，物业人员都会积极给居民答疑解惑。长此以后，居民看到物业的服务，也不好意思不交物业费了。”　　记者吴军jNA鄂东网|www.xianzhaiwang.cn