未签订书面合同，房屋买卖有效吗？

本期接线律师：湖北鸣伸律师事务所实习律师魏啸天

律师接线时间：每周五下午3点至5点

楚天时报记者赖家琦整理

案情简介：2013年6月下旬，彭某与黄石市恒畅科技有限公司（以下简称恒畅公司）经理胡某口头约定，由彭某改造黄石仁智山水三楼风机盘管工程。其中钢管搬运部分，胡某答应叫搬运工搬。2013年6月30日上午，彭某雇佣蔡某到仁智山水安装空调，并告知蔡某搬运管子不在工作范围内。同日10时30分左右，蔡某为恒畅公司搬运钢管过程中，从二楼坠下受伤，全身多处骨折，住院治疗34天，经鉴定为九级伤残。为此，蔡某将彭某和恒畅公司起诉至法院索赔。彭某辩称，蔡某私自超越其工作范围，接受恒畅公司雇佣受伤，与其无关。

法院判决：法院经审理认为，蔡某在受雇工作过程中超出工作范围，为被告恒畅公司义务搬运钢管，与恒畅公司之间形成了义务帮工关系，彭某对蔡某的受伤无过错，不应承担赔偿责任。蔡某因搬运钢管受伤的赔偿责任应由恒畅公司承担。

律师解析：蔡某是受雇于彭某并为其工作的，蔡某与彭某之间是雇佣关系而非劳动关系。蔡某帮助恒畅公司搬运钢管属义务帮工关系，不涉及到彭某，故受伤后果应由恒畅公司单方面承担。

市民石先生：我于2012年12月因特殊工种而办理了退休手续。2013年1月至2014年12月，我在某煤炭公司从事采煤工作，公司未给我缴纳社保、工伤保险等费用。2015年2月，该公司无故辞退了我。请问：我是否可以与该公司确认劳动关系？我是否有权请求该公司支付解除劳动关系经济补偿金以及补缴工伤、医疗、养老、失业保险金等？

魏啸天：根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款规定，“劳动者开始依法享受基本养老保险待遇的，劳动关系终止”、《中华人民共和国劳动合同实施条例》第二十一条“劳动者达到法定退休年龄的，劳动合同终止”之规定，结合《湖北省高级人民法院民事审判工作座谈会会议纪要》以及本案事实，你与某公司之间不形成劳动关系，只是劳务关系，因此也不能享受养老保险等相关待遇。没有签订书面合同，房屋买卖有效吗？

市民严先生：2004年11月，我通过邻居王某介绍购买了何某位于西塞山区的一处私房。我们当着王某的面进行交易，我一次性支付了全部购房款8万元，何某将房屋的产权证、土地证、公证书等相关证件交付给我。随后我入住该房屋，并进行了装修。因何某长期在广东上班，房屋至今没有办理过户手续。今年3月份，我找何某要求办理过户，何某说我们之间未签订书面购房协议，双方的房屋买卖合同无效。请问我们之间的房屋买卖是否有效？

魏啸天：依法成立的合同受法律保护，合同各方应当严格遵守合同约定，履行合同义务。关于本案合同是否成立的问题，根据《中华人民共和国合同法》，合同订立形式分为书面形式、口头形式和其他形式。本案虽没有订立书面形式的合同，但本案当事人双方已经达成口头上的合意，且购房者严某已经交付了购房款，履行了合同的义务。不能仅因为没有书面合同就认定为合同无效。且《中国人民共和国城市管理法》关于“房地产买卖，应当签订书面的转让合同”的规定，属于合同的“管理性”强制规定，并不影响合同的效力，因此，对于何某提出的双方因未签订书面合同，买卖关系不成立的理由，于法无据。