楼市调控进入深水区：上海将怎样抑制房价

“压抑”)，更重要的是，如果容积率大幅提升，上海中心城区的人口密度将再次“爆棚”，中心城区有限的公共资源将大幅承压。

　　要知道，降低中心城区人口密度，利用郊区疏散市城市人群，是上海市政府的既定任务。资深地产人胡宗亘就感慨，上海从此从竖着长，变得横着长，城市大饼越摊越大。增加市区住宅容积率，想都不要想。

　　无奈，土地资源有限、旧改速度缓慢、容积率严格限制，这些都使得上海抑制内环内房价，非常艰难。

　　2010年—2015年 上海市内环内住宅供应与成交情况

　　历次调控大大压缩了新政策出台的空间

　　此前的楼市调控政策，多倾向调动信贷杠杆，提高首付比例，降低融资杠杆，提高利率等方式来抑制房价。

　　但从今年情况来看，银行是否愿意和上海合作，共同抑制房价，还真不那么好说。

　　就短期来说，银行自身就有短期压力。有银行人士提供了一组数据：受股市回流资金影响，7月到8月间，国有大型银行的理财余额平均增长1000~2000亿元，但可以选择投资的资产并不多。在这一背景下，房贷无疑是一项不错的资产。一方面，相对其他的信贷资产，房贷风险小很多，是优质资产。另一方面，目前的房贷利率也不低，收益也能满足银行的部分需要。

　　更为深层次的原因是，银行的信贷资产中有一半以上是以房屋为抵押物，一旦房价大幅度下跌，银行自身利益也将受损。

　　而且，如果再开展类似“二套房提高首付比例”的政策，正常的改善型置业需求又将受到抑制，这也不利于住宅市场的健康成长。

　　通过信贷政策调节房价，可行性不大，那么税收何如？

　　事实上，上海历次调控都会加入税收手段。比如2006年上海开始对住宅转让收取个人所得税，对转让住宅征收营业税，取消部分住房购买的契税优惠政策。2010年开始，上海又出台了房产税政策。

　　不过目前来看，这些政策的中长期效果并不明显。在二手房市场上，这些税收被转嫁给了买方，无形又抬高了房价。

　　不过，税收手段并非一无是处。目前，上海的税收政策，主要是抑制投资、投机需求，转让唯一住房才可以享受高达5.5%营业税的减免，而且对144平米以上和以下的住房给予的营业税优惠是不同。此外，人们购买90平米以下的普通住宅和90平米以上的普通住宅给予的税率也不一样。购买普通和非普通住宅的契税相差近一倍。如果能进一步扩大不同需求、不同产品的差别税率，对于抑制房价还是会有所帮助。

　　至于行政手段，上海的限购政策一直严格，而且网上备案制度、房地产交易价格的透明度在全国都处于领先水平。通过行政手段进一步抑制房价的空间有，但余地并不太大。

　　相对于其他手段，上海市政府抑制房价的真正资源还是在土地。因为，上海商品住宅，尤其是中低房价的主战场，不是内环内，甚至也不在中环内和外环内，而是在上海郊区的青浦、嘉定、松江、奉贤、金山、崇明和浦东新区原南汇部分。它们不仅仅是市场供应的主力，也是决定上海全市均价的主要因素，更重要的是这些区域目前重点发展的产业是新兴战略产业。

　　只要这些地方的价格能保持一个较低的水平，那么无论上海中心城区的房价有多高，都不会影响到上海对人才的吸收和引进，也不会让市民生活的整体成本大幅上升，能确保上海经济未来高质量的增长。

　　调整土地供给结构将是关键

　　也正是因为上海调控房价的主要压力在郊区，眼下研究调控对策才变得如此迫切。

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