楼市调控进入深水区：上海将怎样抑制房价

　　某代理公司研究总监这两天到处嚷嚷：房管部门这两天正召集包括他在内的地产资深人士开会，研究针对高房价的对策。

　　如同邦爷之前在《调控房价：上海想留下谁》中所说的，上海的房价调控压力前所未有。上海青浦、松江等郊区的宅地楼面价已近2万/平，这意味着上海的房价从现在3.5万/平的均价冲向“4万”，已无悬念。

　　上海怎样抑制房价上涨？

　　之前几轮楼市调控，国家使用的无非是金融工具、税收工具、政策工具，然而目前来看，这三种工具的可操作空间已被压缩，政府可以运用的手段非常有限。上海楼市的调控政策，不仅需要改革，更需要创新。

　　有限的用地指标需要更“集约利用”

　　上海中原地产分析师卢文曦告诉邦爷，上海房价最坚挺的地区就是内环内的区域了。前一阵楼市不景气，上海不少区域的房价有3%-5%的下调，唯有中心城区，虽然成交量有缩减，但房价却不受大环境影响，岿然不动。

　　为何上海内环内的房价如此坚挺？供求关系决定价格，来看一组数据吧：

　　除了9月份开发商趁着楼市走热集中推盘，今年前8个月，内环内的供应面积都很少，只有50多万平米，按套均100平计算，区域仅有5000多套的供应量。

　　但上海内环内住宅的需求有多少呢？上海统计年鉴就显示，仅仅上海内环内的黄浦、静安两区，截至2013年年末常住人口就有90万人，这还不包括闸北、虹口、杨浦、长宁、徐汇五区的内环部分。

　　这意味着上海内环内的住宅供应，和“潜在市场需求”的比例，超过1：60！。

　　“目前的上海内环市场的需求，基本靠二手市场置换来解决。”卢文曦就说。

　　如图可见，今年4月以来，上海内环内二手房成交在“330新政”的刺激下，呈现爆发式增长，每月的成交面积均在40万平以上，最高单月成交量接近49万方。

　　值得注意的是，在1-9月的成交数据中，总价300万以下的二手房源占比达50.3%。而这个市场每出售一套房子，就会释放出更大规模的改善型需求，再度推动价格上涨。

　　要命的是，内环内的存量土地还越来越少。

　　由于公开出让的宅地极其稀少，上海内环内的住宅供应主要靠存量和旧改项目支撑。但存量项目也面临“后继无人”的困境。

　　2006年的《上海楼市解读》就显示，杨浦的宝地东花园、普陀的中环凯旋宫等当年上海内环/中环的住宅供应大户，基本上供应枯竭了，内环内各个区块也都进入了存量房清仓期。当这些新盘房源售罄后，整个片区可能就了进入“二手房时代”，区域住宅供应将更不乐观。

　　优淘城总裁薛建雄指出，除了存量房，上海内环内住宅的另一个是旧改项目，它们多是2004年以前就签订协议的，不过这些用地不仅开发周期长，盘活过程也非常艰辛。

　　比如，上海南外滩的泛海国际住区，整个项目从开始旧改到公开销售，历经了十余年，中间更波折不断。每次有人和邦爷说起这个项目，都是一把鼻涕一把泪。但或许因为艰辛，这项目才有价值，要是太过容易，房子怎么可能卖出价？！

　　玩笑归玩笑，但对上海来说，要抑制内环房价的可能性确实不大。但有人提出，上海可以通过“调高市区住宅建筑容积率”缓解供应问题。

　　这是个办法，但可能性非常小。宝地东花园的老总有一次就说，上海在2005年以前还允许容积率超过4的住宅项目，但从宝地东花园开始容积率被严格限制不得超过3.5。

实际上，提高容积率会恶化居住体验(不信，可以去中远两湾城体会一下啥叫

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