商住公寓红海困局怎么破？

“北京商改住市场库存量已接近4万套！”

“4万套仅仅是不完全统计的，这么大的量至少需要三到五年来消耗。”一位不愿意透露姓名的业内人士表示，商住类产品是夹缝生存的产品，它是在商业写字楼供应过剩，而房地产住宅类产品又比较稀缺的情况下应运而生的。

事实上，限购政策出台后，北京商住公寓一度火爆。房地产市场红利让越来越多的房地产开发商进入，失控的增长导致同质产品扎堆出现，最终造就了区域性红海。当房地产市场冷下来，野蛮式发展的商住市场就会暴露出种种问题，去化难显而易见，尤其随着产权年限越来越少，商住市场库存更加难以消化。

未来，商住类产品库存压力只会愈加严峻。亚豪机构分析师郭毅认为，在北京目前商业投资热度不高和住宅限购的市场背景下，将可售商业公建开发成为可商亦可住的商住公寓产品是最符合政策环境和需求导向的，未来商住公寓的市场供应规模将会大幅增加。无独有偶，保利大都汇房地产项目负责人王竹轩也表达了同样的看法，”今年的土地供应很少是纯住宅的，F3类地块较多，这就意味着商务公寓会越来越多。”

显然，商住市场红海在不断扩大。不限购、总价低，曾是商住类物业吸引购房者的法宝，但随着北京房地产价格的上扬，商住类价格也逐渐走高，加之生活成本高、居住密度高等劣势的影响，越来越多的投资客与刚需客购置欲望下降。

尽管如此，诸如保利大都汇、恒大未来城、艾迪城等公寓产品依然有不错的市场。“同质化竞争的现象虽然严重，但我们完全可以在其中找到差异化的机会。”开发商一语道破天机。

没错，就是差异化。从产品、营销手段创新走出差异化才是王道。

赢家如保利大都汇。11月8日，集创汇空间、汇家公寓、汇彩天地三大业态的保利大都汇首次开盘，以日销12亿成为本年度北京公建房地产市场的销售“状元”。当然，保利大都汇热销离不开通州的各种“绯闻”，但更关键的是产品。

“我们以艺术CBD为切入点，从售楼楼的布局到样板间设计都极具艺术感。很多客户进入我们售楼处都会有眼前一亮的感觉，屋顶花园、空中连廊等设计都赢得了客户的赞誉。”王竹轩表示，为产品预留最好的位置，产品的品质，多项附加值的融合造就了热销局面。

保利大都汇的成功也绝非偶然，无论是营销手段还是产品都做出了创新。在营销上将艺术落到实处，精细打磨产品，同时启用保利商办平台导入资源，不仅为投资客提供定心丸同时也带来了大量商业契机。

提到差异化，不能不提的就是恒大未来城。这是恒大集团打造的8.4米层高的公寓产品。要不说恒大能提前完成年终业绩呢，8.4米层高出手，立马秒杀众多4.2米层高的房地产公寓产品。

狭路相逢创新者胜。打破商住公寓红海困局也唯有像保利大都汇、恒大未来城这般不断创新，做公寓产品革新，将产品类型丰富化。开间、平层、LOFT是过去式，商住别墅产品开始盛行，未来还会出现怎样的产品我们无从预测，但可以肯定的是产品只会越来越个性化，更适合人居。