楼市刺激新政 2015年中国楼市大趋势分析

　　  3、房地产税立法与房屋永久产权改革。这可能是2015年房地产业制度与改革最大的动作，而且是最接地气、最具有根本性影响的事件。全国不动产统一登记已经铺开，房产税扩围没有意义转而改为房地产税立法。根据当前和未来的市场情况和发展形势来看，这两项重大制度安排条件基本成熟。关于所有房屋改为永久产权，不再设40年、50年、70年等产权年限，这是近日诸多媒体根据广东省日前出台的财税改革总体方案披露的信息，虽然还未得到最高决策层面的证实，但讨论和呼吁也许代表了一种改革方向。而房地产税立法加速已经是事实，财政部财政科学研究所原所长贾康在2014年12月初公开表示，从具体时间表来看，2015年房地产税应该进入立法程序，2017年将正式依法全面实施。

　　  4、新型城镇化将持续给力房地产发展。国家新型城镇化规划（2014－2020年）发布之后，户籍管理制度已经相应调整，预计2015年各个城市地方版的发展规划会逐步密集出台，这些城市级别的发展规划出台对于单个城市的房地产市场影响是较为明显的，从短期内来看，会影响一个城市热点区域内市场需求的集中爆发，扭转年初整个市场基本面欠佳的市场状况，刺激市场复苏并好转，最终形成房地产业量价齐升的局面。尽管城镇化不是房地产化，但是不可否认，新型城镇化的战略对房地产业的持续影响是肯定的。

　　  5、内陆三四线城市房地产将出现新超越。这些城市在过去是人口净流出的地方，随着产业内迁和流动人口老龄化趋势，这些地方将会成为人口回流的重点方向，相信在2015年，三四线城市房地产业将迎来新的机遇，特别是工业地产、商业地产、物流地产、养老地产等会大量涌现。特别是在电子商务快速发展之际，物流地产可能步入一个黄金时代。以“万科”和“万达”为代表的两大龙头房企，则在此方面早有战略安排和雄心壮志。三四线城市的工业地产、文化地产、旅游地产以及养老地产等都是开发商谋求转型可涉足的重要物业类型。

　　  7、房产众筹和互联网金融等成为房地产金融新宠。在房地产市场并不乐观的现状下，虽有央行房贷政策助力，市场情绪稍显缓和，但这些对于资金需求巨大的开发商来说还难以根本改变格局。房地产行业需要探索各种融资方式，互联网金融无疑是最具有创新的方式之一，各房地产龙头企业对互联网金融的探索在2014年已开始触电，房地产众筹也在网络的强大势能推动下，一炮而红。因此，2015年可期待一个全新的房地产金融格局，可以肯定，房产众和互联网金融等将有更大作为和业绩呈现。

　　  8、房地产市场将呈现地区分化。一线城市供需矛盾比较突出，因此政策不会完全放开，但会适当微调，比如公积金政策、普通住宅认定标准、外来人口购房标准等，将会逐步释放出新的购买力。一线城市市场全面回暖的态势已经确立，2015年成交量会比较好看，房价也会缓慢上升，但总体看还将是供应不足。新一线和二线城市的供应仍然是充足的。三四线城市的供需基本会处于动态平衡，也可能会处于卖方市场，各种类型的产品能充分满足购房者。五线城市和绝大多数偏远的小城，市场供大于求，基本上处于“野渡无人舟自横”的状态。

　　  9、大中城市商业地产潜在风险可能集中显露。近四年来，各房地产企业纷纷转型，许多开发商进军商业地产。商业地产的开发热潮，意味着未来的供给过剩和竞争加剧，相对于人才储备、零售业发展水平、区域人流量等因素，短期内激增大量的商业地产项目很可能得不到相应匹配，人才储备的不足，将会直接影响项目的服务品质，而众多商业项目的集中推出很可能面临严重的同质化倾向。彼此间的恶性竞争不仅会增加招商难度，而且将使项目的收益率缺乏保障，加上电子商务大潮的冲击，三好地产机构研究认为，对近几年许多乐观进入商业地产的开发商，如果没有好的商业模式和成功运营的话，2015年商业地产的运营风险会集中显露，并向市场预警。

　　  10、房价走向趋于平稳。政府“稳定住宅消费”，释放住宅购买力，取消限购降息等政策，会一定程度上刺激消费需求，稳定房价。在“新常态”下，房价有涨有跌完全是一种市场正常表现。未来房地产企业的资金压力迫使房地产企业必须进行较大幅度的资金回笼，这将导致房地产市场的价格上涨乏力。总体来看，预计2015年房价趋于平稳，房价大涨大跌都不会在2015年出现。

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