使用年限合同约定至2078年，土地证上为2053年 鄂州西昌·曦城小区土地证“减寿”25年

西昌·曦城小区业主提供的土地使用证明复印机资料

土地使用证明上显示终止日期为“2053年7月15日”，而购房合同上却白纸黑字约定土地使用年限自2008年至2078年。面对这种情况，鄂州西昌·曦城小区居民傻了眼——“合同约定的事情怎么能随意更改？”、“为何土地年限减少了25年，只剩38年？”、“到期后，影响正常居住吗？”

带着居民的疑惑，连日来，楚天时报记者采访了相关行业主管部门、律师及房地产开发商。最终，开发公司承认系“操作失误所致”，向社会公开致歉的同时，同意接受购房户因土地使用年限问题所致的退房诉求。

西昌·曦城小区位于鄂州市文苑路莲花小学旁，系2008年动工新建的商住两用小区。由于价格合宜、教育资源优质，小区开盘后销售颇为顺利。目前，绝大多数房源已售出，不少居民也于2013年办理了交房手续，装修入住。

数月前，开始有居民陆续接到办理房屋产权证明的消息，李先生便是其中之一。多方奔走之后，终于顺利拿到《房屋所有权证明》和《国有土地使用证明》。其中，《土地使用证明》上“终止日期”一栏显示：2053年7月15日。

才住了一年多的房子，竟然只剩下38年的使用权！这一现实令李先生傻了眼。经打听，小区已办理产权证明的居民，都遇到类似情况。“购房合同白纸黑字签着70年的使用年限，才入住不久，怎么只剩下38年了？商品房合同须备案，这么大的漏洞，主管部门怎么不监管？”李先生百思不得其解。20日，他和另外几户居民代表致电楚天时报，希望弄清事情原委。

经查，西昌·曦城小区总占地面积约58669.1㎡，涉及3块国有出让用地。其中，较大地块面积约43437.6㎡，系2003年征用，用地性质为综合用地，使用年限至2053年7月15日；另两块土地则于2008年先后购入，使用年限按照用地性质，为70年和40年不等。

居民出示的《商品房买卖合同》中，约定的“2008年11月5日至2078年10月28日”土地使用年限，正与2008年取得的其中一块土地的使用年限一致。

是蓄意混淆视听，还是操作中的失误？鄂州市西昌房地产有限责任公司（以下简称“西昌公司”）负责人谈华西在接受本报记者采访时表示：“主要是第三方营销公司在销售过程中，为了好卖，产生的操作失误，将向其讨要说法。”

据谈华西介绍，负责房屋销售及合同具体洽谈的营销公司系外聘团队，西昌公司在预售期间曾公示过小区用地信息，明确告知土地使用年限，充分尊重了购房者的知情权，并不存在蓄意隐瞒。

考虑到在合同签字、盖章等方面有监管审核权利，他承认“公司存在操作上的失误”，并愿意公开向广大购房户及社会致歉。为了弥补过失，公司愿意接受因“土地使用年限”所致的任何退房要求。

无论采取何种渠道，西昌·曦城小区近千户业主的合法权益已然受损。在商品房买卖实行合同备案制度的当下，为什么会出现已备案商品房预售合同内容与实际不相符合的情况呢？相关行业监管部门何在？

对此，鄂州市房产管理局办公室相关负责人称，合同备案的目的主要是及时登记房屋销售情况，保证购房人合法权益。而在房地产项目资质审核过程中，主要采取“形式审核”。“只要‘五证齐全’就行，如果拿个伪造的证明，我们也没有技术能力分辨，可能办了。”

在西昌·曦城小区土地证一事上，该负责人认为“应主要由国土部门负责”。

“根据我们了解到的情况，西昌公司目前并不存在土地使用违规行为。”鄂州市国土资源局方面表示。

据该局用地科一副科长黄燕介绍，西昌·曦城项目用地均从二级土地市场购入，其中最大面积地块的使用性质系综合用地，最长出让年限不得超过50年。“2007年以前，国家是允许综合用地存在的。”她说。

“减寿”的土地证会对居民生活造成哪些影响？超过使用年限后是否影响居住？有无更好的补救措施？

黄燕表示，按照《中华人民共和国物权法》规定，土地证使用年限到期后，住宅的所有权依旧受保护，唯一可能受到影响的就是房屋的时值。“没有土地证，可能无法办理银行抵押，但是只要按照规定续交或补交土地出让金，就可能获得新的土地使用凭证。”

至于补交的土地出让金数额，黄燕初步估算称：“每平方米约需补交1000余元”。按照该标准，43437.6㎡至少需要补交4343.76万元的土地出让金。

补办土地证，每平方米约1000元，力不从心；全款退房，一家老小无处安身。西昌·曦城小区的土地纠纷令广大购房户陷入“两难”。此外，对于不愿退房的住户，又该如何保障自身合法权益呢？

楚天时报记者采访了鄂州市祥德律师事务所律师胡俊。他指出，在合同纠纷中，合同涉及的甲乙双方是基本的责任主体，合同约定条款是具体执行的根本依据。在西昌·曦城小区土地使用权限纠纷一事中，开发商的说法是站不住脚的。

首先，第三方营销团队是接受了西昌公司的授权，在与购房户接洽过程中，代表的就是西昌公司，且合同签字盖章主体都是西昌公司，这意味着该公司对合同约定条款没有异议。

其次，在合同纠纷案件中，利益双方最根本的依据就是合同条款。开发商不能以“事先公示告知”为由，否定合同约定的事项。

再次，西昌公司承诺退房在具体执行过程中，对购房户是不公平的。通常情况下，房款涉及金额数十万元，从预售到交付使用过程中的时间成本是很高的；尤其对于已装修购房户，这中间又涉及到房屋附加价值。“综合上述多种因素，开发商的作法可能涉嫌逃避或削减责任。”胡俊说。

面对当前情况，他建议，购房户可以通过双方协商的方式，寻求解决办法；协商不成，则通过法律途径解决。