楼盘市场迎来销售旺季 金九银十或逆转市场

3万元，成交单价将维持

根据机构数据，北京楼市在刚刚过去的“金九”创造了一项新的纪录：新建普通商品房在9月成交均价达到30947元/平方米，这也是北京普通商品住宅单月均价首次突破3万元。尽管成交价格突破了历史的天花板，却仍没有达到众多房企心目中“回暖”的温度。

“9月份的成交情况其实没有想象中那么火爆，无论是售楼处到访量还是实际成交的情况，感觉都不如七八月份。”大兴某项目负责人告诉记者，今年的淡季其实不淡，而所谓的“金九”也并没有出现明显的交易旺势。

数据更能说明问题。9月全月，北京新建商品房住宅（剔除保障房和自住房）合计签约套数为6685套，相比8月份的9275套下降了27%。在业内人士看来，量跌价涨的成交趋势，或许会成为北京楼市的一种新常态。

“楼市供应结构的变化，是造成此轮均价上涨的主要原因。尤其是高端项目的集中成交和通州楼市普通住宅的供应限制，共同造成了价格的上涨。”中原地产分析师张大伟进一步表示，在目前的北京市场，房价处于高位，豪宅化明显，商品房主流成交总价已经达到了350万/套的水平，二手房成交均价也超过300万元/套，整体已经进入了改善领域。这种情况下，最近几个月可能都会保持月度成交均价突破3万元/平方米的水平。

10万+，豪宅或成最大赢家

值得一提的是，高端项目在近期的楼市表现十分抢眼。9月份，高端项目尤其是单价10万元以上的项目，单月成交达到了14套，成为了近3个月以来的最高点。而今年以来，单价超10万项目已经累计成交175套，再度刷新了豪宅成交史的新纪录。之前，北京成交量最高的豪宅历史也只有年度28套。在2015年之前的北京极少数楼市，售价10万元以上/平方米的豪宅，合计签约只有113套。业内人士预计，今年全年，北京单价超10万元项目的签约数目或将达到250套的“爆棚”成交量。

“整体高端市场成交活跃度的提升，加之房企在今年普遍已完成销售目标后，提升利润水平的诉求更加强烈，是开发商加速推出高端项目的重要拉动因素。而高端项目占比的不断上升，也将拉动北京商品住宅成交价格水平再上一个新的台阶。”亚豪机构副总经理任启鑫如是说。

“进入下半年，北京涨价项目开始增多、涨幅开始加大。除此之外，受到频频出现的高价地的影响，入市项目中的高价盘也逐渐增多。项目涨价，加之高价盘集中入市、刚需盘供给减少，共同促使成交量放缓；此外，通州此轮炒作的‘被退潮’也成为9月成交变化的重要因素。” ——亚豪机构市场总监郭毅

■ 走进热区

通州 开盘项目锐减 商住热度持续

凭借诸多利好，一度超越楼市大势狂奔的通州，曾在今年6、7、8三个月纯商品住宅成交屡创新高，并连续蝉联了北京行政区成交排行的冠军。然而，在升级限购令之后，住宅成交开始由盛转衰，即使金九的到来，也并未能力挽狂澜。

据了解，在限购前夜八盘集中入市之后，通州区供应开始出现明显退潮。亚豪机构统计显示，9月通州仅有东亚尚品台湖、万科城市之光、融科千章墅、首开香溪郡、世界侨商中心、V7九间堂和中铁通瑞嘉苑6个项目开盘。其中，中铁通瑞嘉苑为自住房项目。亚豪机构市场总监郭毅表示，通州的炒作以及随后“加强版”限购政策的出台，使得该区域成交在连续数月时间内持续维持高位水平。而随着“末班车效应”释放完毕，成交开始出现大幅下滑。据悉，区域成交从9月第二周便开始大幅下滑。

值得一提的是，通州区因定位的关系，已经成为投资者眼中的热土，因此商住这类既不限购、还兼具自住与投资属性的产品脱颖而出，在区域整体成交回落的背景之下依然保持快速上涨。

据业内人士介绍，从通州区近年来的土地供应情况来看，区域内未来潜在的商住供应相当可观。2013-2014两年间，通州成交的商业办公用地的规划总建面高达390万平方米。区域内已经开业的贵友大厦、万达广场等，能够满足区域的基本消费需求。而通州产业引进相对滞后，区域内写字楼的租赁、购买需求，均没有起色。

上述人士进一步指出，受到住宅开发的高周转及高利润率的吸引，催生了通州大量的商住项目，而其热度究竟能够维持多久，就要看政策和大环境层面的落实进度。

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