负债拿地赌项目增值 揭秘负利率时代房企生意经

北京一位业内人士和记者聊天时感叹，“有地必抢，今年地王真是泛滥啊。”若要盘点今年房地产行业的关键词，“低利率”和“地王”一定会上榜。是“人傻钱多”炒出高地价？还是占领一线城市真能抱得“金砖”？

新城控股高级副总裁欧阳捷表示，在负利率时代，随着资金成本下移，很多房企都在发债拿地，以赌高价地后续增值的空间。

华润：年内已拿下多地地王

“金九银十”初期初期，一二线城市地王频现。中原地产数据显示：9月前8天，一线城市成交8宗土地，平均溢价率超过31.63%，平均楼面价达到了1.49万元/平方米的年内最高点；二线城市成交了143宗土地，平均溢价率高达43.8%，平均楼面价达到了2205元/每平米，也刷新了最近几年的纪录。

在业内人士看来，一二线城市土地市场热是因为楼市回暖明显。新城控股高级副总裁欧阳捷向表示，负利率时代更合适借款。房地产市场有结构性差异，一二线城市的房子增值性要比三四线城市强，三四线城市的房子可能不再贬值了，但增值速度较慢。

在此背景下，一二线城市市场备受房企关注。8月28日，经过激烈角逐，华润置地以总价47.2亿元，获取武汉P（2015）076号光谷长动地块，总用地面积约11.49万平方米，楼面价8831元/平方米，溢价47.29%，刷新武昌单价地王纪录。

早在今年1月7日，华润置地北京大区北京公司联合首开股份、平安不动产在经过53轮竞价之后，最终以86.25亿元竞得北京市丰台区花乡白盆窑居住地块，成为北京新晋总价地王。

3月20日，华润联合华发以70.52亿元竞得上海闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元10-03地块，楼面价3.49万元/平方米，刷新上海地王纪录。6月3日，华润联合华发再以87.95亿元竞得该区域N070501单元09-03地块，楼面价3.81万元/平方米，再度刷新上海地王纪录。

值得注意的是，地王项目高地价往往伴随着高风险，回顾过往一些地王项目，有些甚至变成了烫手山芋。

融创：通过并购曲线拿地

虽说一线城市的土地稀缺，地王项目仍让一些企业忌惮，因此，并购成为有的房企曲线拿地的手段。

在融创中国2015年中期业绩发布会上，孙宏斌表示将继续在有潜力的一二线城市深耕房地产，不过对于城市和项目的选择，会更加谨慎，将继续关注可并购的机会。“一线城市的市场没问题，房价肯定不会出现大幅回调，但北京、上海的地价太贵了，可能卖10万元/平方米都不赚钱，虽然市场没问题，但如果价格不合适我们也不会去拿这些地。”

一个多月以来，融创已经发起了多笔收购，包括32亿收编中渝置地成都7个项目，5.7亿元加码浦东东郊项目股权，以及设立平台公司和收购天朗地产的项目。

从最近两年的一系列动作来看，并购已成为融创最主要的拿地手段。

同策咨询研究部总监张宏伟表示，融创会选择容量大的市场收购优质项目：比如武汉、成都、重庆等城市，尽管从楼市基本面来看，这两个城市都有去库存压力，但是这些城市年均住宅销售量都在1000万平方米以上，武汉去年销售面积甚至达到1800万平方米，成为全国销量最大的城市。

房企力拼一线土地市场

对北京土地市场来说，没有地王或许才是新闻。今年1月，备受关注的朝阳区东坝南区1106-692、634、693地块，被首开-龙湖联合体以11.25亿元拿下，溢价率达42%，折合楼面价3.5万元/平方米。9月8日，龙湖地产与保利地产、首开地产组成联合体，以42.5亿元总价竞得东坝南区1106-657地块，折合楼面价50081元/平方米。

不仅是东坝，由于城南行动计划推动了北京南部地区配套的完善，丰台区的地价也一路高涨。8月，中铁建方兴联合体拿下丰台石榴庄地块，楼面价超过5万元/平方米。

地价推高房价，为了提高房屋的保值增值能力，房企力拼豪宅市场。保利海德公园、中赫万柳书院、龙湖西宸原著、红玺台、等都走高端住宅路线。

欧阳捷指出，虽然一线城市价格偏高，但是由于这些城市核心地段的土地稀缺，加上人口在不断净流入，一二线城市不存在价格下跌的可能性。

房企高价拿地开发高端项目，盈利空间多大？欧阳捷表示，高价地的操作方式通常是用时间换价格空间，以前房价快速上涨时代，涨价空间完全可以覆盖利息成本。在负利率时代，随着资金成本逐步下移，很多房企都在发债，这样就可以赌高价地后续增值空间。

业内人士表示，房企在一线城市拿地，不用担心去化问题。但如果地价过高，利润空间就很难保证，地价上涨幅度最好不要超过房价涨幅，否则就存在“剪刀差”的风险。

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