房企涨价令 内部会议想涨多少涨多少？

　　近期，北京部分房地产企业召开内部会议，传达“涨价令”，最快从下个月就开始做出价格调整。在其他一些热点城市，优惠减少、价格上调的情况已初现端倪。对此，分析人士指出，“量升”往往是“价涨”的前兆。不过，需要指出的是，在房地产市场分化严重的情况下，涨价行为并未大面积出现，而是仅限于一线城市和热点城市的部分区域。在很多市场供大于求的二三线城市，尚未出现明显的价格调整。

　　一线城市房价料先上调？

　　据中国证券报报道，“现在市场好，政策上又鼓励买房，所以涨价是早晚的事情。”某房企销售人员表示，最近是很好的买房窗口期，因为很多项目的价格优惠还在推行。一旦政策层面的利好真正落地，这些优惠措施就将取消，项目的售价就会出现上涨。

　　值得一提的是，近期，上述房企已经召开内部会议，宣布将在12月份对旗下项目的价格进行全面调整，具体调整幅度根据项目所处的地段、商区而定。也即，“涨价令”已经率先在该公司内部下发。此前的10月和11月初，该公司已经通过一系列营销活动，录得可观的意向销售额，并已提前完成全年的销售目标。

　　因此，转而通过价格调整来追求利润。早在今年的国庆长假期间，该公司就曾依据刚刚出台的房贷新政，对市场做出研判，同时结合假期的时间节点，推出价格优惠活动。在这些活动中，该公司的内部员工还认购了一部分房屋。上述销售人员说，“不可能再有这么大的优惠了。”

　　无独有偶，受销售向好的影响，近期北京有数家房企发布了类似的“涨价令”，其主要内容在于，取消优惠措施、推出高端房源，甚至直接上调价格等。调整时间多集中在12月份。不仅是北京，在全国其他热点城市，自9月以来频繁推出的价格优惠活动已明显减少。在一些热点区域，涨价现象已经出现。

　　今年10月初，绿城集团浙东公司曾发布文件，要求从11月开始对项目价格进行调整。

　　据了解，受困于股权交易难题，如今这些项目尚未出现涨价现象。但在浙江区域，个别房地产项目确已涨价。有分析人士指出，浙江的民间资本发达，对于政策和市场变化较为敏感，也是在本轮市场调整中最先做出价格下调的区域。受利好政策的刺激，其率先启动涨价也不足为奇。

　　对于部分房企下发“涨价令”的原因，有分析指出，根源在于一系列政策利好引发的市场交易回暖。今年9月30日，央行和银监会联合发文，提出首套房购房“认房不认贷”的标准，并重申首套房贷款利率最低优惠政策。10月，三部委又发文降低公积金贷款购房的门槛。

　　实际上，按照惯例，“量升”往往会带来“价涨”的结果。而促使此轮成交量回暖的主要因素，在于需求的大量释放。从2013年年末开始，全国房地产市场渐趋冷淡，由于预期不明朗，需求方陷入严重的观望状态中。与此同时，年初出现的降价现象，开始“以点带面”式的蔓延，进一步加剧了市场的观望情绪。

　　直到2014年年中，这种情况才有所改观。数据显示，今年7月以来，全国房地产市场成交量呈逐月回升的态势，10月以来的交易量提升更为明显。尤其在一线城市，部分房地产项目出现了久违的“抢房”现象。

　　不过，中原地产首席分析师张大伟表示，由于供需关系紧张的局面并未根本改变，从8、9月开始，一线城市被压抑的需求就开始陆续释放。与此同时，政策利好的不断刺激，则使市场预期发生逆转，并进一步促进需求入市。因此，未来楼市成交量将逐渐企稳回升，零星的涨价情况也会继续出现。

　　需要指出的是，在推动涨价的因素中，部分房企销售任务完成较好、资金压力较小也是重要方面。中原地产市场研究部统计数据显示，今年前10月，35家上市房企累计销售业绩达到了12731.8亿，同比上涨10%。其中19家企业的业绩出现同比上涨。

　　而截至10月底，万科、中海、保利、恒大、绿地五大房企的签约销售额均提前突破千亿元。对此，同策咨询研究部总监张宏伟称，在楼市低谷期，龙头房企的规模不但没有下降，反而利用市场低谷期重新洗牌，实现销售业绩逆势增长，进一步拉大了与中小房企的距离，市场分化格局愈加明确，“千亿军团”之间的竞争也将更加激烈。

　　纵观今年前10个月房企的销售业绩，可谓纷纷提前跨入“千亿元军团”。截至10月底，万科以1711.4亿元的销售规模暂居第一位；绿地集团虽未公布具体销售额，但有内部人士向记者透露，今年前10个月预计绿地的销售业绩至少超过1500亿元；中海地产以1189.34亿元位居第三；恒大地产和保利地产的销售额分别为1072.9亿元、1068.8亿元。

　　由此可见，从时间上看，2013年底，恒大才抓住千亿元销售额的尾巴，以1003.97亿元跨入“千亿元军团”，今年则提前两个月完成千亿元任务；中海与保利也一样是提前跨入千亿元房企阵营；而万科用半年时间销售额就突破了千亿元；此外，11月份碧桂园也将迈进这一阵营。

　　毫无疑问，对于“千亿元军团”级别的房企来讲，无论“白银时代”来临与否，未来几年仍然是其规模化扩张的阶段。因此，行业龙头老大谁来当在今年变得极为敏感。

　　此外，从政策层面来看，利好似乎仍未出尽。国务院总理李克强10月29日主持召开国务院常务会议，提出“稳定住房消费”的说法。这一表态被市场理解为利好，次日，地产股大幅上涨。智囊机构已将一份调整楼市政策的整体方案提交至监管层，其中包括对交易环节的税费进行减免，并对限购进行微调等，更好地刺激市场成交。若此类政策建议最终“落地”实施，无疑是又一重大利好。

　　多家机构的报告指出，政策底部已经过去，未来还将不断有利好释放。这将刺激市场进一步回暖，并促进房价逐渐回调。

　　事实上，这种刺激的作用十分明显。11月13日，上海市住房保障和房屋管理局发布了《关于调整本市普通住房标准的通知》，调整了该市关于普通住宅的认定标准，并将自11月20日起执行。受此利好消息的影响，一些二手房业主骤然提高报价，甚至不惜违约。

　　不过，有业内分析人士指出，由于我国楼市整体供大于求的形势已经确立，此轮房价的上调主要体现在供需关系相对紧张的一线城市和部分热点城市。对于广大二三线城市来说，市场仍需较长的时间进行调整，短期内房价上涨的动力相对不足。