房价10年上涨400%解读 房价10年上涨400%根本原因

　　城区住房空置率较低

　　以最为全面的第六次人口普查数据为依据，中金地产组2014年的报告显示，截至2013 年底：

　　中国城镇住房广义空置率为17。7%

　　但城区空置率只有15。6%（略高于合理水平）

　　而镇区空置率则达到了20。6%（高危水平）

　　剔除装修中的房屋及危旧房屋后，狭义口径下城镇空置率仅为12。6%（合理水平）

　　其中城区空置率10。5%（完全合理）

　　镇区空置率15。5%（略偏高）

　　如果进一步剔除无证房屋（小产权房和其他违建房屋），城镇住房存量将减少12。5%，意味着狭义空置率将是0%，住房供应严重短缺。

　　城市房地产库存快速下降

　　数据显示，所有一二三线城市库存销售比均持续下降，而且很多城市的库存已经降至可能供给不足的水平。因此，越来越多的城市房价开始企稳甚至环比攀升也就不足为奇了。

　　城镇住宅建设用地供应量过少

　　中国只有0。89%的土地被用作城镇建设用地，仅0。3%可用作建设住宅，这一比例在美国分别为2。7%和1。4%，在日本分别为5%和3%。

　　政府的税收和土地出让金占到城镇房价的六到七成

　　由此我们认为：

　　虽然经过了二十余年的快速发展，目前中国的城镇化进程仍然远远落后于与其经济发展相适应的水平，反映出户籍制度改革进展缓慢。

　　如果中国的二元户籍制度在未来5~10 年内被基本取消，那么从其它国家的经验来看，接近14 亿中国人中的70%左右将生活在城市里，其中50%将可能生活在人口超过100 万的大城市中，四分之一左右会生活在人口500 万以上的超大城市中。

　　如果确实如此，宏观层面来看中国的城市住房将面临供给不足的局面，而那些工作机会更为诱人、公共服务更为完善，从而人口吸引力更高的城市则更是如此。

　　土地供应政策是影响房价的一个关键因素。低效或不足的土地供应将会在长期带来严重的社会和经济影响——香港今天面临的诸多挑战就是很好的例证。另一方面，新加坡和重庆的经验也表明，设计良好的公共住房政策可以有效支撑内需持续增长、促进收入平等分配、限制房价过快上涨并维持政府预算平衡。

　　总之，过去几个月内中国楼市量价齐升的表现不支持许多看空中国房地产市场和经济增长的流行观点。零售、汽车、住房等消费需求似乎正在发力，而且居民部门的杠杆率仍然较低。但是，房价上涨苗头的显现会在社会和政策层面引发担忧情绪。对楼市基本情况的判断不同，政策的选择自然会大相径庭，因此对症下药、治本也治标至关重要，才能避免头痛医头、脚痛医脚，甚至事与愿违。

　　我们认为，多重因素推高了日本和香港的房价。高房价导致其经济竞争力恶化，同时阻碍了代际间的社会流动。在这种种因素中，政策层面过度保护农业（日本）或维护大型开发商的利益（香港）而导致土地供应不足是一个非常重要的原因。因此，日本和香港的房价得以长时间居高不下，但值得警醒的是，一旦房价开始回调，下跌的时间会更长，且往往伴随更为沉重的代价。中国实在应该引以为戒。

　　我们期待房地产行业也能够推行全面的供给侧改革，包括在农村人口流入较多的城市里增加土地供应、降低土地价格；坚定推进户籍制度改革，特别是那些涉及公共服务和农村土地产权的政策规定。

　　由于以上这些问题是影响对中国经济判断的核心因素，下文中我们将逐条展开详细分析。

　　中国实际的城市化率到底是多少？

　　城市化率指的是城市地区人口在总人口中所占的比例（各个国家对城市的定义不尽相同）。在中国，城市地区既包括城市，也包括镇区，但很多镇更像是大村庄而非现代化都市。

　　官方统计数据显示，截止2015 年底，中国的常住城镇人口占总人口比重为56%，但是，约有40%的常住城镇人口其实居住在镇区而非城市（图表1）。

房价10年上涨400%解读 房价10年上涨400%根本原因

　　也就是说，常住在城市中的居民在总人口中的占比只有33%左右，这与目前仅37%的非农业户籍人口占比相吻合。如果我们采用国际可比的城市化定义，中国实际的城市化率可能只有40%左右，而非官方数据显示的56%（图表2）。

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