李宇嘉：房价内生性上涨是住房政策调整的驱动力

近期，土地市场的“热浪”正在从北京蔓延到主要特大城市。11月25日，被叫停出让的上海新江湾城D7地块，在调整出让条件后，依然被12家知名房地产开发商“疯抢”，最后以每平方米49152元的楼板价、81.69%的溢价率，创造了上海住宅楼面价的新纪录。深圳今年以来仅出让的两幅用地也被列入了“地王”。今年2月，中海地产拿下罗湖区鹿丹村旧改地块，扣除回迁面积外，实际楼面价高达每平方米3.5万~5万元。

今年以来，北京共诞生20个区域或单价地王，土地出让金达到1921亿元，土地出让面积虽下滑但成交金额创历史新高。上海共诞生了6个地王，土地出让金也将创新高。深圳则到了“逢推地、必地王”的境地。重点二线城市南京、武汉土地市场火热，分别诞生了18个和6个总价、单价或区域地王，楼面价分别上涨102.1%和74.6%。

在融资渠道全面开闸、融资成本不断走低、重点城市楼市火爆、储备土地几近开发完毕的情况下，出于持续经营、抢占楼市未来“安全区”，以及“防御性”投资的考虑，一线及重点二线城市土地资源被“疯抢”一点也不奇怪。

更重要的是，对于房地产市场，政策态度从原来的调控，全面转向去行政化和市场化。这意味着未来房价将不会被行政“调控”所干预。

根据近期发布的《“十三五”规划建议》，加快提高户籍人口城镇化率是“十三五”经济社会发展主要目标之一。而所谓的“提高户籍人口城镇化率”指的就是提高在城市就业的2.7亿外来人口的“市民化”率。

外来人口“市民化”后的首要诉求就是“住有所居”，因此这些城市未来房地产住房需求潜力之大可想而知。

同时，外来人口在这些城市集中居住的旧住宅区、工业宿舍、城中村已经成为“棚改”新方向，再结合国家财政政策的支持，此类城市未来房地产价格内生性上涨的动力很强。

但这些城市房价继续上涨带来的后果就是，不仅户籍低收入人群、提供公共服务的公务人员不具备房地产住房支付能力了，城市产业升级、创新创业吸引的人才，也失去了支付房地产价格的能力。

为了应对这种情况，这些城市的房地产住房政策出现了一些新的变化。北京扩大了共有产权房地产住房配建和供应的规模，2014年以来供应的新房中，近50%成为共有产权住房。除了原来保障覆盖的人群外，包括吸引人才在内的城市中坚力量也成了保障的对象。

自上海市宣布“土地新政”后，新出让土地大规模配建中小户型住房和保障性住房（配建比例在20%~60%），其思路与北京共有产权房地产住房异曲同工，即确保城市中坚力量的房地产住房支付能力。

此外，据媒体报道，“十三五”期间，深圳将建设20万套保障房，并采取不上市的封闭运行模式，主要面向吸引的人才。

未来特大城市房地产价格上涨或许是无法改变的事实，作为城市核心竞争力的创造者——城市中坚力量，其房地产住房支付能力下降、住房困难问题凸显。于是，住房扶持政策开始向人才等城市中坚力量倾斜。这不仅降低了房地产价格上涨带来的压力，而且保障了他们的房地产住房需求。这既是城市吸引人才、留住人才的基础，也是保持城市竞争力的基础。

（作者为深圳市房地产研究中心研究员）

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