国务院降资本金比例 中高端住宅开发意外松绑

　　◎每经记者　王辛夷

　　本月初,国务院常务会议上传出了调降项目资本金比例的消息,被认为是增加有效投资、降低投资门槛的重要措施。昨日,中国政府网公布了《关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》。

　　《每日经济新闻》记者注意到,在降低城市和交通基础设施以及　玉米　深加工项目资本金比例之外,《通知》对房地产开发项目作了明确规定,虽然保障性住房和普通商品住房项目并不在获益范围内,但“其他项目由30%调整为25%”。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受记者采访时称,中高端住房项目、办公楼、商业用房项目等均包含在《通知》所说的“其他项目”之列,尤其是中高端住房项目将是这一政策的最大受益者,该政策向改善性住房项目释放了积极信号。

　　6年后再降资本金比例

　　“房地产投资的下滑对于中国经济的整体拖累作用非常明显。”中国人民大学教授刘元春对《每日经济新闻》记者表示,“下半年房地产复苏的速度,左右着中国经济本轮触底反弹的时点和反弹的模式。”

　　然而,近期房地产方面的数据并不乐观:今年前8个月,全国房地产开发投资61063亿元,同比名义增长3.5%,增速比1至7月份回落0.8个百分点,回落幅度比1至7月份扩大0.5个百分点——这是2009年以来的最低水平。

　　严跃进认为,在宏观经济疲软的态势下,无论是固定资产投资还是房地产投资,增速都在放缓,这引起了行业一定的焦虑。

　　早在2009年,众多利好房地产市场的措施中,有一条和本次《通知》中的措施可以类比,即“普通商品住房项目投资的最低资本金比例从2004年的35%调低至20%,其他项目也降低至30%”。

　　按照2008年3万亿元的房地产投资数据测算,这一措施至少释放了3000亿元资金。而今年截至目前的投资额已经超过6万亿元,即使调降幅度仅为5%,对应的资金规模也不可小觑。

　　严跃进认为,对于《通知》中的“其他项目”来说,通过降低注资资本金的门槛,能够促使相关房企在企业设立和财务成本节约方面产生利好效应。

　　改善型项目受政策呵护

　　那么本次受益的“其他项目”主要包括哪些?严跃进介绍,应该包括非保障房和普通住房项目,实际上主要是中高端项目。这些项目户型一般在120平方米以上,销售均价超过城市房产均价两倍的水平,同时项目的地段优势、装修等都是非普通住房类型。此外,“其他项目”中也包括办公楼和商业营业用房等商业地产。

　　严跃进分析称,本次调降资本金比例,保障房和普通住房项目不在其中,这一方面是因为此类项目之前已经有政策优惠,另一方面也是在向改善性项目释放积极信号。

　　中国指数研究院常务副院长黄瑜告诉《每日经济新闻》记者,随着我国人口出生率的逐渐下降,预计到2020年以后,我国商品房的刚性需求将逐步降低,住宅市场将逐步向改善性需求转变,到2025年改善性需求将超过刚性需求。

　　在今年的政府工作报告中,国务院总理李克强明确提出支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展——这是2009年后首次明确“支持改善性住房需求”。

随后多部委联合出台的楼市新政也被认为聚焦改善性住房需求。严跃进认为,这些政策释放后,鼓励了此类房地产企业去库存,回笼资金。他表示,调低房地产资本金的要求,某种程度上会使得房企可用资金开始增加,在一定程度上等于“解放”了房企内部的一部分资金。加上前期去库存回笼资金,本次资本金管制放松,可以鼓励这部分房地产企业积极地拿地和投资,对于房地产企业后续积极补库存、维持供求平衡等都有积极的意义

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