主导自贸区开发 招商局蛇口计划成立合资公司开发自贸区

招商地产也解释，招商局蛇口的估值是参考了综合开发运营同行业上市公司的估值水平，而公司确定的23.6元/股的发行价，无论是对应公司在未来三年内市盈率仍有一定折扣，而招商局蛇口的市净率偏高，但用市净率预估招商局蛇口的股价并不合适，一是招商局蛇口的分红比例非常高，净资产累计速度较慢，二是资产形成时间较长，形成的价值比较低，因此市净率偏高。

“招商地产的股权结构非常有特点，主要是在机构手中，因此投资者对重组方案认可度较高。”招商地产证券事务负责人说，“因此不能简单用单纯的市净率和市盈率的方法去判断未来上市公司的价值，因为大量的土地资产按照一个相对较低的价格注入上市公司，招商局蛇口需要一段时间去激发这些土地价值的释放。”

对于招商地产与招商局蛇口的换股吸收合并，以及未来招商局蛇口作为上市主体的投资前景，国泰君安证券分析称，仅仅根据拟注入上市公司的土地储备测算，招商局蛇口的重估净资产（RNAV）也达到了2340亿元，折合招商局蛇口每股29.19元，此次注入资产价值非常有利，折算A股价值约为46.7元/股，与公司的重估净资产打了6折，而较大的折幅只是短期现象。

“从换股角度而言，招商地产收盘价28.48元/股，如果招商局蛇口上市当天维持IPO价格每股23.6元不变，投资者在今天买入A股也会直接获得30%的收益。B股折价更多，约有60%的上涨空间。”国泰君安证券分析说，“所以不管是招商地产的A股或是B股，如果招商局蛇口顺利完成IPO，收益都会非常可观。”

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