三线城市楼市或崩盘 危言耸听？

　　三、避免“虹吸现象”需要调整目前的房地产政策

　　因此，脆弱中加速分化的复苏存在着巨大的变数。一线城市在三线城市过度低迷的情况出现暴涨，不仅会诱发局部泡沫问题，更重要的是这种暴涨将通过“虹吸现象”带来三线城市房地产市场出现崩盘的可能，从而诱发全局性的问题。因此，对于中国房地产市场的调控必须改变当前简单宽松的导向，必须针对不同区域采取不同的治理。一是对于一线城市必须进行适度控制，防止价格过度上涨；二是对于三线城市房地产市场的扶持应当强化，特别是可以出台一些超常规的政策，例如加大县级政府的财政支持，甚至建立专项基金，鼓励地方政府收购商品房转用于保障性用房；三是在监控分化指标的基础上，协调相应城镇化改革的步伐，特别是重点人口流入地和流出地改革的速度。房地产复苏调控中必须坚持的原则是：1)局部区域的快速复苏并不一定会产生“涓滴效应”，一线城市的房价暴涨可能不是复苏的福音；2)房地产市场总体快速的上扬也不是调控的目标，新一轮房地产总体泡沫带来的危害可能比其他泡沫和前几轮房地产泡沫的风险更大。

　　、　从35个城市的具体数值看，温州存销比数值最大，为47。0个月。但相比7月份的48。6个月，则有所下跌。

　　这对于缓和温州房价下跌的压力有一定的作用。而合肥的存销比数值最低，为5。4个月。包括温州、茂名、烟台、西安和天津在内的几个城市存销比数值偏大，此类城市房价下跌的概率也较大。相比而言，大连、南京、重庆、太原和合肥的存销比较小。

　　中国某研究院调研报告显示，过去几年，一线城市土地市场明显供不应求，其中深圳、广州的消化时间不到2年，表明其过去几年土地供应仍相对不足。但西部及 东北省会城市土地成交量普遍较高，超过其自身消化能力，或将面临供过于求风险。过去四年，武汉住宅土地成交超过1亿平方米，远超同期住宅消化能力，但城市 处于旧城改造时期，且人口规模突出，能够消化其新增土地供应。

　　西部区域近年城市发展较快，土地成交远超消化能力，其中兰州年均销售面积 不到200万平方米，与温州相当，但其近四年成交土地为温州的3倍。贵阳尽管吸纳全省近一半的人群购买，但若按照目前的销售速度，仍需要7年时间才能消化 完近年成交土地。东北地区多数城市土地去化压力较高，其中长春、哈尔滨、沈阳需要超过5年时间消化其新增土地供应。

　　某机构报告还显示， 从土地供应、投资和新开工等供应类指标来看，部分1。5线城市如武汉、重庆近年开发投资热度大，短期去化压力较高，但从中长期来看，较大的人口吸附能力以 及较发达的经济水平，仍将逐步消化目前充裕的市场供应。部分二线和2。5线城市，如大连、昆明等城市，市场供应超过其消化能力，但区域中心城市仍具一定优 势，供应过剩风险将逐步得到缓解。

　　而营口、鄂尔多斯等三四线城市，由于城市超前规划，过去土地供应规模突出，市场存量处于高位，且此类中小城市经济、人口规模有限，未来难以消化过剩的供应量，中长期供应过剩风险需警惕。

　　北京唯氧绿色科技有限公司董事长邱秀俐在中国“绿色建筑与空气健康”论坛上接受记者采访时表示，他们的产品市场定位主要以一二线为主。这是因为，据他们调研，三四线城市由于住宅需求少，对中高端绿色家居需求也很少。但也不排除个别三四线城市也有相对乐观的消费力。

　　去库存速度加快

　　虽然压力较大，但由邯郸楼市危机而得出三四线城市崩盘的结论，可能夸大其词。

　　研究员严跃进认为，对于三四城城市崩盘论的担忧，并非空穴来风，但也不应过度解读。从三四线城市的库存量看，部分城市的去库存压力很大。可分两类情况。 第一类是土地出让规模比较大，短期内难以消化。需要通过户籍制度逐渐放开等做法来消化。第二类是此类城市的投资投机因素比较重，私人资本规模比较大，一旦 经济走向发生转变，就会出现“跑路”、“断供”等现象。这可以理解为一种潜在的崩盘风险。

　　各方数据显示，三四线城市去库存风险正在逐渐减弱。

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