李嘉诚上海再抛售 李嘉诚抛售内地房产原因

　　为什么都是房地产投资老手，李嘉诚与王健林的做法完全相反呢？这就要说到万达商业地产特有的模式，即它的引人注目之处不在于销售了多少而在于持有多少。

　　通常，资本市场对商业地产采取“租金资本化”的方式进行估值。例如房租为3000元/月，资本化率为2。5%，估值为144万。资本化率越小，估值越高。2。5%的资本化率意味着要40年才能收回购房成本，租售比为480。

　　地产商每年都会对持有的物业进行重新估值，随着租金上涨、资本化率调低，估值就会被抬高。于是，“价值重估”成了房地产企业常年玩弄的“游戏”。估值年年涨，日子好过就少涨点，业绩压力大就多涨点。弹指间虚增利润十几亿，根据税法“投资性物业在持有期间的公允值变动不予考虑”，成本就是给估值师的一点点费用。至于估多少，戴德梁行自然要让万达这样的大客户满意。

　　“保、招、万、金”及恒大们持有的商业地产与万达不可同日而语，而且随着越来越多的万达广场竣工并交付使用，万达可供“重新估值”的物业数量还在与日俱增。不过，万达投资性物业资本化率在4。5%至7。0%之间，租售比在到171到267之间，还是比较合理的。

　　另外一点，王健林旗下的万达集团还依托房地产跨界发展，涉足酒店、百货、电影院线、连锁量贩KTV、儿童娱乐项目等。王健林曾指出，房地产行业无法产生长期、持续、稳定的现金流，因而万达必须向文化旅游转型。所以，万达采取酒店、百货、院线等捆绑商业地产的模式，将服务型增值项目注入持有的商业地产中，延伸产业链条，扩大营收来源。

　　4月10日，万达院线(002739，SZ)递交了其上市以来的首份年度业绩报告，公司2014年营业收入达53。39亿元，同比增长32。73%;归属于上市公司股东的净利润约8亿元，同比增幅为32。93%。

　　万达在开发、持有、运营豪华酒店也获取持久收益。2011年2012年、2013年及2014年，酒店经营收入分别为14。5亿、25。6亿、32。1亿和40。1亿，毛利润率约30%。截至到2014年未，规划中的102家酒店已开业62家(房间总数1。9万)。

　　万达电影院线现已是亚洲排名第一的院线，截至2014年6月30日开业影城150家，1315块银幕，其中IMAX屏幕94块。预计到2016年末，力争拥有影院260家、银幕超过2300块，成为世界排名前列的电影院线运营商。

　　眼下，李嘉诚正逐渐将中国的一部分资金转往欧洲的收购业务。今年3月份，和记黄埔公司斥资150亿美元收购英国的O2公司，这是李嘉诚最大一笔海外收购。另外，和记黄埔还以11亿美元的价格收购了Telefonica爱尔兰的业务，买下了奥地利多家电信运营商。李嘉诚的公司同时还参与了瑞典电力公司Fortum的竞标。

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