全国存量房价值超81万亿 改造将带来上万亿投资

资料显示，截至2013年，我国城镇居民人均住房面积已达32.7平方米。这个数据至少有三层含义：一是我国人均住房面积水平已经不低；二是存量旧房面临改善居住功能、更换配套设施的艰巨任务；三是这个巨大市场尚未被人关注。根据估算，其规模大约有1.5万亿元。而从另一个角度看，这更是一个可以启动居民、企业、政府三种投资力量的巨大投资市场，是房地产及其关联产业可以持续大有作为的新天地。当然，这个存量房改造市场不同于新房建设，需要政府主动引导、企业积极投入、居民自觉参与，需要本着为民服务的精神和市场化原则，做耐心细致的工作。只有调动三方积极性，才能把这个市场搞活起来。

——亚夫

■经过近20年超常规发展，我国住房供求关系已基本平衡，新增住宅消费对经济增长驱动的作用已明显下降。但住宅折旧增加、住宅建设与装修理念落后、配套基础设施建设缺失等，表明当前城镇居民旧房居住品质改善存在很大的发展空间，将有助于居民消费需求的释放。

■截至2013年末，我国城镇居民人均住房面积32.7平方米。若以当年城镇常住人口7.3亿来计算，我国城镇大约有存量住宅面积238.71亿平方米。而2015年上半年全国商品房销售均价为6815元/平方米，考虑折旧因素，按照0.5系数来折算，存量住宅销售均价为3407元/平方米，由此可以推导得到全国存量住宅总价值为81.33万亿元。

■若以2000年划界，2/3存量住宅或多或少都需要对品质进行改善。假定每平方米居住品质提升成本为100元，那么存量住宅品质提升市场空间大约为15000多亿元。当然，这样估算或过于简单，我国城镇旧房改造和危房处置是一个动态连续过程，实际上市场潜力可能远较上述估算要大。

■旧房居住品质改善是一项系统性工程，投资成本较大，政府需发挥规划与引导作用，利用财政资金撬动旧房改善市场，鼓励居民自主投资消费，有效改善居住品质，并促进消费需求释放。

□陈涛

住房消费增长呈趋势性放缓

虽然受今年3月份国家系列稳定住房消费政策组合拳刺激，加上刚性和改善性住房需求累积释放，今年上半年全国楼市出现回暖迹象，今年1-6月份，全国商品房销售面积50264万平方米，同比增长3.9%，而1-5月份为下降0.2%；其中，住宅销售面积增长4.5%，以深圳为代表的一线城市住房交易成交活跃。但从趋势分析，在人口结构变化、住宅供求关系转变以及家庭住房消费动力不足等因素的综合作用下，未来我国住房消费增长仍将呈现趋势性放缓。

1.人口结构趋势性变化限制住房数量型增长空间

居住权是人类最基本权利。住房为人服务，人口因素是房地产市场核心驱动力。随着我国人口结构趋势性变化，我国房地产业数量型增长空间将会明显受限。

一是购房主力人口将在2015年达到峰值。

据有关机构研究，1990年后出生的人口总数比1980后出生的人口总数下降了23%，2000后出生的人口总数又比1990后出生的人口总数缩减16%。这些情况与数据反映出我国人口增长见顶并回落的趋势性变化。传统上分析，25岁至49岁是商品住宅购房人口主力。根据我国人口演变特征推算，购房主力人口将在2015年达到峰值，并将从2018年开始趋势性下降。

二是人口老龄化将引发未来住房闲置问题。

从国家层面上看，2014 年我国总抚养比为46.8%，远低于世界平均的74%、印度的77%、美国的68%，也低于日本历史上最低点的59.5%，人口老龄化压力剧增。人口增长拐点和人口结构趋向老龄化，将不可避免引发住房闲置问题。据日

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